Quel Type d'Investissement Immobilier est le plus rentable ?

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L’investissement immobilier est une industrie divisée en une multitude de stratégies, de types d’immeubles et d’opportunités.

Il est possible d’investir dans un immeuble à logements, dans un Duplex, dans un chalet locatif, dans une bâtisse commerciale, dans une tour à bureaux, et bien plus encore !

Mais quel type d’investissement est le plus rentable ? Est-ce possible de le déterminer ?

Dans cet article, nous abordons le sujet de la rentabilité en immobilier locatif. Vous y trouverez des réponses à plusieurs questions, ainsi que des outils pour vous aider dans vos projets.

À tout moment, vous pouvez obtenir l’aide d’un courtier spécialisé en utilisant le formulaire gratuit sur cette page.

Quels sont les types d’investissement immobilier au Québec ?

Commençons par décrire les différents types d’investissement immobilier que l’on retrouve au Québec.

Si on s’attarde uniquement aux stratégies immobilières locatives, lesquelles consistent à acheter un immeuble dans le but d’en tirer un revenu de loyer, il y en a déjà plusieurs.

Certains types d’investissement sont accessibles à une majorité des investisseurs, tandis que d’autres demandent des capitaux plus importants.

Voici les principaux types d’investissement immobilier locatif au Québec :

Maison locative

Condo locatif

PLEX

5 logements et +

Immeuble commercial

Tour à bureaux

Il existe d’autres types de stratégies d’investissement immobilier, comme les FLIPS, où un investisseur achète un immeuble en mauvais état et le rénove afin de le revendre à profit. Certains investisseurs se concentrent sur les développements d’immeubles locatifs neufs. Bref, l’immobilier est un monde de multiples possibilités.

Les différentes sources de rentabilité en immobilier

En immobilier locatif, la rentabilité provient des loyers que paient les locataires. Cependant, d’autres sources indirectes contribuent à rentabiliser votre immeuble à court et long terme.

En investissement, il faut comprendre les bases du profit à l’achat, du cashflow, de la capitalisation, de la plus-value et du potentiel d’amélioration locative.

Voici un résumé de chaque source de rentabilité ici :

Profit à l’achat

Si vous achetez un immeuble à un prix inférieur à sa valeur marchande réelle, vous réalisez un profit à l’achat. Cela peut se produire quand vous rencontrez un vendeur motivé qui souhaite vendre rapidement un immeuble.

Cashflow

Les loyers que vous recevez chaque mois servent à payer toutes les dépenses de l’immeuble. S’il reste un montant de profit à la fin de l’année, une fois les dépenses et l’impôt payés, il s’agit du cashflow. Un cashflow peut être positif ou négatif.

Capitalisation

Parmi les dépenses que vos loyers servent à couvrir, on retrouve l’hypothèque sur l’immeuble. Le paiement comporte une partie d’intérêt et une partie de capital. Vos locataires paient donc votre hypothèque, et contribuent à augmenter l’équité nette que vous détenez sur votre propriété.

Amélioration locative

Certains immeubles présentent un potentiel sous-exploité. Cela signifie que certaines rénovations et travaux pourraient permettre au propriétaire de louer ses unités ou logements plus chers qu’il ne le fait. En rénovant ou améliorant son immeuble, un investisseur peut réaliser un gain de valeur supérieur au coût de ses travaux.

Plus-value à long terme

Les valeurs des immeubles ont historiquement toujours augmenté à long terme au Québec. L’immeuble que vous acquérez aujourd’hui prendra naturellement de la valeur au fil des ans, notamment en raison de la hausse progressive de vos loyers et du coût de la vie. À la revente, vous vendrez votre propriété beaucoup plus chère que vous ne l’avez payé.

Quel type d’investissement immobilier est le plus rentable ?

Parmi tous les types d’investissement immobilier que nous vous avons présenté, lequel est le plus rentable ? Il n’y a pas de statistiques disponibles qui permettent de déterminer avec certitude 1 type d’immeubles en particulier.

Cependant, comme nous vous le démontrerons plus bas, il y a bel et bien certains types d’immeubles qui sont plus portés à être facilement rentables.

En réalité, la notion de rentabilité va également changer d’un investisseur à l’autre. Certains cherchent des gains à court terme afin de refinancer et faire d’autres acquisitions. D’autres cherchent une rentabilité et une stabilité à long terme.

Quel type d’investisseur êtes-vous ?

Certains investisseurs cherchent par-dessus tout des immeubles avec de solides cashflows positifs
D’autres investisseurs sont plutôt à la recherche d’immeubles clés en main offrant un fort potentiel de plus-value et de capitalisation à long terme.
Finalement, certains investisseurs cherchent des immeubles à réhabiliter et à rénover où ils pourront tirer des gains de valeur impressionnants suite aux travaux.

Selon ce que vous cherchez comme rentabilité, vous seriez orienté vers certains types d’immeubles plutôt que d’autres.

La règle du coût d’entrée : les gros immeubles sont souvent plus rentables

Connaissez-vous la règle du coût d’entrée ? Il s’agit d’un phénomène assez simple qui explique que plus une catégorie d’immeuble est dispendieuse, moins il y a d’investisseurs qualifiés qui peuvent s’y lancer.

En effet, acheter une maison locative, un condo locatif ou un PLEX est accessible à la majorité des investisseurs, car le prix d’achat est souvent en bas de 750 000$.

Cependant, quand on arrive dans le multilogements (5 logements et plus), les prix dépassent rapidement le million de dollars. Alors, le nombre d’investisseurs ayant la capacité d’emprunt et l’expérience nécessaire pour acheter un immeuble diminue drastiquement.

Moins d’acheteurs créés moins de compétition, moins de surenchères, et donc des prix de vente plus raisonnables. D’ailleurs, plus on va dans de l’immobilier locatif professionnel, plus les prix de vente sont dictés pour offrir une rentabilité à l’acheteur dès le départ. Les vendeurs savent que peu de gens seront intéressés à acheter leur immeuble si celui-ci n’est pas rentable au prix qu’ils demandent.

En résumé, quand on va dans le commercial, le multilogements et les tours à bureaux, la rentabilité est souvent plus grande que pour les petits immeubles de 1 à 4 unités.

Il y a de bons immeubles dans toutes les catégories, il suffit de les trouver !

Bien que les immeubles multilogements et de plus grande importance offrent souvent une meilleure rentabilité, cela ne signifie pas qu’il s’agit à tout coup d’une bonne affaire.

Au contraire, il y a des immeubles à éviter et d’excellents immeubles dans toutes les catégories.

Des Triplex hyper rentables, il y en a plusieurs sur le marché, il suffit de les trouver. Tout dépend du prix de vente que vous payez l’immeuble, et de son état.

Quelle est la manière #1 de magasiner les immeubles à revenus au Québec ?

Peu importe le type d’immeuble à revenus que vous souhaitez acquérir, vous devez savoir que 80% et plus des vendeurs vendent leur immeuble via un courtier immobilier au Québec.

Si vous voulez simplifier vos démarches de recherche et trouver le maximum d’immeubles à vendre, il est donc à votre avantage de demander à un courtier de vous accompagner.

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