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Investir dans des immeubles multilogements de 5 logements + au Québec

L’une des sphères les plus rentables de l’investissement immobilier est certainement le multilogements, soit les immeubles de 5 logements plus.

Il s’agit de la stratégie que la majorité des investisseurs veulent un jour utiliser, mais qui demande beaucoup de capitaux.

Pourquoi est-ce que l’immobilier multilogements est autant populaire ? Parce que plus un immeuble compte de logements, plus on diminue le risque global de non-paiement, et la rentabilité de beaucoup de gros immeubles est excellente.

Sur cette page, nous présentons les grandes lignes de cette stratégie, et nous vous fournissons un formulaire gratuit qui vous permet de commencer à magasiner les immeubles multilogements avec un courtier immobilier spécialisé dans votre secteur.

immeuble multilogements

Investir en immobilier multilogements, en quoi ça consiste ?

Pour ceux qui sont nouveaux en immobilier et qui se demandent en quoi consiste l’investissement multilogements, voici un résumé.

Il s’agit d’acquérir un immeuble à logements, ayant au moins 5 logements et plus, et de le louer afin d’obtenir des revenus de loyers, lesquels servent à payer toutes les dépenses afférentes à l’immeuble.

Selon le prix que vous payez et la rentabilité de l’immeuble, vous pouvez obtenir un revenu régulier supplémentaire chaque mois, que l’on appelle dans le jargon un « cashflow positif ».

Quand on investit en immobilier multilogements, il faut être conscient qu’une grosse partie du travail est de faire de la gestion de locataire. Il faut s’assurer que tous vos locataires aient un logement fonctionnel de qualité, que tous puissent avoir la jouissance paisible des lieux, et que tout le monde paie à temps son loyer.

multilogements quebec

Est-ce que les gros immeubles à revenus sont plus rentables que les petits ?

Une question qui revient souvent dans les forums immobiliers et de la part des investisseurs immobiliers est : les gros immeubles à revenus de 5 logements et plus sont-ils plus rentables que les petits PLEX de 1-4 logements ? La réponse : oui, mais pas toujours.

Dans les faits, il est vrai que l’immobilier multilogements est souvent plus rentable que les PLEX. Pourquoi ? Voyons ça en détail.

Pourquoi les gros immeubles sont souvent plus rentables ?

Plus un immeuble contient un haut nombre de logements, plus son prix de vente sera élevé. Plus le prix de vente est haut, moins il est accessible à un grand nombre d’investisseurs. Cela limite la surenchère. De plus, les investisseurs professionnels achètent un immeuble multilogements purement pour des raisons de rentabilité. Les évaluations de valeur se basent sur les revenus uniquement. Bref, avec ce type d’immeuble, on tombe dans les grandes ligues, et les investisseurs sont beaucoup plus sélectifs.

Quelle est la meilleure stratégie pour trouver les immeubles multilogements les plus rentables ?

Si vous êtes un investisseur sérieux et motivé à trouver les immeubles multilogements les plus rentables, sachez qu’il existe une méthode #1 pour magasiner votre prochaine acquisition.

Les services des courtiers immobiliers sont 100% gratuits pour les acheteurs et investisseurs au Québec.

Vous pouvez donc faire équipe avec un courtier et le mettre en charge des recherches sans avoir à dépenser un sou.

Parmi les avantages que votre courtier vous apportera, en voici quelques exemples :

  • Il s’occupe des recherches grâce à ses nombreux outils de recherche exclusifs
  • Il fait les appels et demandes d’informations
  • Il s’occupe de prendre les rendez-vous pour les visites
  • Il rédige les offres d’achat selon vos conditions
  • Il vous met en contact avec les bons professionnels selon vos besoins
  • Il prend en charge tous les aspects légaux de la transaction
  • Votre transaction est protégée par la Loi sur le courtage

Bref, pourquoi magasiner seul votre prochain investissement quand un professionnel des transactions immobilières peut vous accompagner sans frais ?

L’immobilier multilogements est accessible à un plus petit bassin d’investisseurs

L’immobilier multilogements est souvent considéré comme étant moins compétitif, et surtout moins accessible à un gros volume d’investisseurs.

Pourquoi ? Parce que beaucoup d’investisseurs sont en mesure d’acquérir des immeubles entre 250-650 000$. Cependant, quand on passe la barre du 1 million, ce chiffre chute drastiquement.

Plus on augmente en valeur d’immeuble, plus le marché devient restreint.

Par exemple, un Triplex de 450 000$ est accessible à beaucoup plus d’acheteurs qu’un immeuble de 12 logements à vendre pour 2 millions.

C’est un avantage pour les investisseurs ayant beaucoup de capitaux, car la compétition est moins féroce en multilogements que dans le marché des PLEX.

investisseurs multilogements

Combien coûte un immeuble multilogements au Québec ?

Quel est justement le prix d’un immeuble multilogements au Québec ? Les prix varient énormément d’une région à l’autre. En effet, un 10 logements à Montréal ne sera certainement pas le même prix qu’un 10 logements à Trois-Rivières. Nous avons donc demandé à nos courtiers partenaires de nous sortir une approximation pour les grandes villes, et voici ce que ça donne. Il y en a pour tous les budgets, mais le prix d’entrée est assez élevé.

5-8 logements : entre 500 000$ et 1,2 million environ

Il s’agit des immeubles qui sont accessibles à 80% des investisseurs immobiliers.

10-20 logements : 1,5 million à 3 millions

Il s’agit des immeubles où les prix augmentent rapidement, et qui sont accessibles à 10% des investisseurs.

20 logements et + : 5 millions et +

Il s’agit des immeubles les plus chers, et souvent les plus rentables, qui sont accessibles à 3% des investisseurs.

Quelles sont les sources de rendement d’un immeuble multilogements ?

Quand on investit en immobilier multilogements, on sait que ce sont d’une part les loyers qui contribuent à rentabiliser votre immeuble. Cela étant dit, il y a d’autres sources de rendement qui existent. Les voici :

Profit à l’achat

Si vous payez un immeuble moins cher que sa valeur marchande, vous réalisez un profit à l’achat immédiat. Si vous achetez un immeuble sous-optimisé, que vous le rénovez ou l’améliorer pour ensuite le refinancer, vous pouvez réaliser un profit à l’achat indirect.

Cashflow

Les revenus que vous tirez de vos logements servent à payer une foule de dépenses en lien avec votre immeuble. Une fois toutes les dépenses et l’hypothèque payées, le montant restant représente le cashflow de votre immeuble. S’il vous reste un montant dans vos poches à la fin de l’année, il y a donc un cashflow positif. S’il y a une perte, on parle de cashflow négatif.

Plus-value

Les revenus de votre immeuble vont augmenter au fil du temps pour suivre l’inflation. Si vous faites des améliorations dans l’immeuble, vous pourrez également augmenter vos loyers. La valeur d’un immeuble multilogements est directement liée à ses revenus. Votre immeuble prendra donc de la valeur au fil des années.

Capitalisation

Finalement, les loyers que vous tirez de votre immeuble servent à payer votre hypothèque, ce qui augmente l’équité que vous détenez.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un immeuble multilogements ?

Mise de fonds de 20%

Pour tout type d’investissement immobilier multilogements, une mise de fonds de 20% et plus est généralement exigée par les banques et institutions financières. Il faut également calculer les frais d’achat qu’il faudra payer, comme la taxe de bienvenue, les frais de notaire, les frais d’inspection, et plus encore.

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Choisissez le courtier vous faisant la meilleure proposition, et ce dernier vous aidera sans frais à trouver l’immeuble le plus rentable pour vous.

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