Quelle est la mise de Fonds Minimale pour Acheter un Immeuble à Revenus ?

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Pour investir en immobilier, constituer une mise de fonds et acheter un immeuble à revenus, il faut nécessairement des liquidités.

En effet, les banques exigent que les investisseurs fournissent un certain pourcentage de mise de fonds pour leur immeuble.

Mais quelle est donc la mise de fonds minimale au Québec ? En fait, elle varie selon le nombre de logements, selon le fait que vous souhaitez être propriétaire occupant ou non, et selon le fait que vous passiez par la SCHL ou non.

Dans cet article, nous vous présentons clairement les mises de fonds minimums à prévoir pour un Duplex, un Triplex ou Quadruplex et même pour les immeubles de 5 logements et plus.

Vous saurez finalement combien vous devez mettre de côté pour l’achat de votre prochain immeuble à revenus.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds pour l'achat d'un immeuble à revenus ?

La mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenus représente la somme d’argent que l’investisseur doit débourser initialement pour financer l’achat de la propriété.

C'est une partie du prix total de l'immeuble que vous payez directement, en utilisant un prêt hypothécaire pour la balance.
Elle est importante, car elle détermine non seulement votre capacité à obtenir un prêt, mais aussi les conditions de ce prêt.
En général, les prêteurs exigent un dépôt plus élevé pour les immeubles à revenus par rapport aux résidences unifamiliales, dont le minimum est de 20%, voire plus, du prix d'achat.

Cela signifie que pour un immeuble à 300 000 $, vous pourriez avoir besoin de 60 000 $ en mise de fonds.

Cette somme peut varier en fonction de votre profil financier, du type de prêt et des politiques du prêteur, mais elle représente un investissement initial essentiel pour accéder au marché de l’immobilier locatif.

Comment calculer la mise de fonds minimale pour l'achat d'un immeuble à revenus ?

Calculée en pourcentage, la mise de fonds minimale pour l’achat d’un immeuble à revenus dépend principalement du prix d’achat.

Par exemple :

Si l'immeuble coûte 400 000 $ et que le prêteur demande 25% de dépôt, vous devrez prévoir 100 000 $.
Si l’immeuble coûte 500 000 $ et que le prêteur demande 30% de dépôt, vous devrez prévoir 150 000 $.
Si l’immeuble coûte 850 000 $ et que le prêteur demande 20% de dépôt, vous devrez prévoir 170 000 $.

Certains facteurs tels que votre profil financier, le type d’immeuble et les politiques spécifiques du prêteur influencent directement ce pourcentage.

Avant de vous engager, assurez-vous de vérifier les exigences exactes du prêteur et de prévoir une mise de fonds réaliste pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire favorable.

Quels facteurs influencent le montant de la mise de fonds requise ?

Le montant de la mise de fonds requise pour l’achat d’un immeuble à revenus varie en fonction de plusieurs facteurs.

Quels sont les principaux facteurs à considérer ?

Pour naviguer efficacement dans ces exigences, il est judicieux de comparer les offres de différents prêteurs et de prévoir une mise de fonds réaliste pour sécuriser votre investissement immobilier.

Mise de fonds minimum pour un Duplex au Québec

Commençons par les Duplex. Ce type d’immeuble à revenus est certainement le plus populaire et le plus accessible.

Beaucoup de jeunes investisseurs et acheteurs ont un grand intérêt pour les Duplex. Ce peut être un bon point de départ pour se loger tout en obtenant un revenu supplémentaire.

Mais quelle est la mise de fonds minimale pour un Duplex au Québec ?

Propriétaire occupant – 5%

Si vous comptez être propriétaire occupant, soit habiter l’un des 2 logements, vous pouvez financer votre immeuble avec aussi peu que 5% en passant par la SCHL. Notez bien que si votre immeuble vaut plus de 500 000$, vous devrez mettre 5% sur le premier 500 000$, puis 10% sur l’excédent. Par exemple, vous voulez acheter un Duplex de 600 000$. Votre mise de fonds minimale serait de 5% de 500 000$ + 10% de 100 000$, soit 35 000$ au total.

100% locatif – 20%

Si vous comptez acheter un Duplex dans l’unique but de le louer pour en tirer des revenus locatifs, la mise de fonds minimale est alors de 20%, soit le ratio prêt-valeur conventionnel. Vous évitez de ce fait la SCHL, mais cela implique que vous devez mettre plus de capitaux. Pour un Duplex de 600 000$, cela représente une mise de fonds de 120 000$.

Mise de fonds minimum pour un Triplex/Quadruplex au Québec

Quand est-il maintenant des immeubles à revenus de 3 et 4 logements ? Les Triplex et Quadruplex sont certainement très recherchés au Québec, et offrent souvent une meilleure rentabilité que les Duplex.

Quel pourcentage de mise de fonds faut-il prévoir au minimum pour acheter un tel immeuble à revenus ? C’est plus élevé que pour les Duplex, soit 10% comme propriétaire occupant, et 20% en locatif.

Propriétaire occupant – 10%

Si vous comptez habiter l’un des logements du Triplex ou du Quadruplex, vous pouvez l’acheter avec une mise de fonds de seulement 10%. Vous devrez financer votre prêt via la SCHL. Pour un immeuble de 750 000$, on parle par exemple d’une mise de fonds de 75 000$.

100% locatif – 20%

Si vous achetez votre Triplex ou Quadruplex dans le but de le louer à 100%, la banque va alors considérer que votre opération vise à tirer un revenu, et la mise de fonds minimale sera de 20%. Vous éviterez la prime SCHL. Pour un immeuble de 750 000$, on parle d’une mise de fonds de 150 000$.

Mise de fonds minimum pour un 5 logements et + au Québec

Passons maintenant aux immeubles de 5 logements et plus. Au Québec, le marché du multilogements est très intéressant, mais accessible seulement aux investisseurs ayant de bonnes liquidités. En effet, quand on commence à parler d’immeubles de 5 logements et plus, on dépasse rapidement les prix de vente de 1 million et plus.

Quel pourcentage de mise de fonds doit-on prévoir pour ces immeubles ?

Contrairement aux Duplex, Triplex et Quadruplex, on ne parlera plus de mise de fonds minimale, mais plutôt de ratio prêt-valeur.

Qu’est-ce qu’un ratio prêt-valeur en immobilier ? Il s’agit du pourcentage d’hypothèque accordée par la banque par rapport au prix de l’immeuble. Par exemple, si vous achetez un immeuble multilogements à 1 000 000$ que la banque vous accorde un prêt de 800 000$, vous avez un ratio prêt valeur de 80%.

Quel est donc le ratio prêt-valeur minimale pour les 5 logements et plus au Québec ? Voici la réponse :

Ratio prêt-valeur d’un prêt conventionnel – 70-80%

Si vous optez pour un prêt conventionnel, le ratio prêt-valeur minimal que vous devez prévoir est de 70-80%, ce qui équivaut à une mise de fonds de 20-30%. Par exemple, un immeuble de 5 logements à 800 000$ avec un ratio prêt-valeur de 80% donnerait un financement de 640 000$. Vous devriez ainsi avoir 160 000$ en mise de fonds.

Ratio prêt-valeur d’un prêt assuré SCHL – 85%

Dans le multilogements, on peut encore passer par la SCHL, mais c’est légèrement plus compliqué, et les délais de traitement sont longs. Avec ce type de prêt, vous pouvez obtenir un ratio prêt-valeur de 85%. Pour l’immeuble à 800 000$, cela représente 680 000$ de financement, donc 120 000$ de mise de fonds à prévoir.

Il est également important de comprendre que le ratio prêt-valeur s’établit en fonction de la plus petite valeur parmi :

Comme vous pouvez donc le voir, quand on passe à du 5 logements et plus, le calcul de la mise de fonds minimale devient plus complexe.

Des questions concernant le calcul du ratio prêt-valeur ? Nos courtiers partenaires peuvent vous aider à mieux comprendre et à bien planifier les liquidités nécessaires à votre projet.

Quelles sont les options disponibles pour obtenir une mise de fonds pour un immeuble locatif ?

Pour obtenir une mise de fonds pour un immeuble locatif, il existe plusieurs options à considérer.

Utilisation de vos propres économies
Utilisation des économies de vos proches
Prêts personnels
Lignes de crédit personnelles
Explorer les programmes gouvernementaux
Partenariats d'investissement avec d'autres personnes
Équité du refinancement hypothécaire

Au final, chaque option a ses avantages et ses inconvénients, donc il est crucial de bien évaluer vos choix en fonction de vos objectifs financiers et de votre profil d’investisseur.

Prêt conventionnel et SCHL – Un minimum de 20% est nécessaire pour éviter la SCHL

Que faut-il donc retenir concernant les mises de fonds minimales en immobilier locatif au Québec ?

Tout d’abord, il faut comprendre que le type d’immeuble (nombre de logements) influence les règles en matière de mise de fonds.

Par la suite, il faut comprendre que dès que vous investissez en immobilier, la mise de fonds conventionnelle est de 20%. Si vous voulez mettre moins de mise de fonds, vous devez aller avec la SCHL.

Financement avec SCHL – 5% à 15%

Si vous souhaitez minimiser votre mise de fonds à 5-15%, vous devez absolument passer par un prêt assuré via la SCHL.

Financement sans SCHL – 20% et plus

Pour n’importe quel type d’immeuble à revenus, la mise de fonds nécessaire pour éviter la SCHL est de 20% du prix de vente.

Financement via l’équité d’un autre immeuble, c’est possible !

Vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble à revenus ou d’un autre type de propriété et vous avez de l’équité disponible ? Il est possible d’utiliser l’équité sur un autre immeuble comme mise de fonds pour l’achat d’un nouvel immeuble à revenus au Québec.

En effet, deux stratégies existent en la matière, soit le financement collatéral, ou bien encore le refinancement traditionnel.

Collatéral

Avec le financement collatéral, vous accordez à la banque une garantie collatéral sur votre immeuble existant, comme quoi si vous êtes en défaut de paiement sur votre nouvel immeuble, elle peut saisir celui existant. Pourquoi la banque accepterait-elle ? Parce que vous détenez beaucoup d’équité sur cette propriété. Par exemple, votre hypothèque est de 240 000$ sur un immeuble de 500 000$. Si vous avez besoin de 100 000$ de mise de fonds pour votre nouvel immeuble, la banque sait que votre immeuble est suffisamment capitalisé pour être revendu à profit en cas de défaut de paiement. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui utilisent cette stratégie.

Refinancement

Le refinancement est un concept hypothécaire largement utilisé au Québec. Il consiste à ce que vous refinanciez un immeuble que vous possédez jusqu’à 80% de sa valeur afin de retirer de l’équité que vous avez dans celui-ci. Prenons un exemple : vous avez un immeuble de 500 000$ avec une hypothèque de 240 000$. La banque accepte de le refinancer jusqu’à 80%, soit 400 000$. En refinançant, vous réhypothéquez votre immeuble, mais vous retirez 160 000$, soit la différence en votre hypothèque restante et 80% de la valeur de l’immeuble.

Quelles sont les conséquences de choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible ?

Choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible pour l’achat d’un immeuble à revenus a diverses implications financières et stratégiques.

D’un côté, opter pour un dépôt plus élevé, par exemple 30% au lieu de 20%, réduit le montant emprunté, diminuant ainsi les paiements mensuels hypothécaires.
D'un autre côté, un dépôt plus faible, comme 20% ou moins, peut vous permettre d'acquérir des biens plus rapidement et de conserver plus de liquidités pour d'autres investissements ou besoins personnels.

Voici un tableau avec des mots-clés simples pour résumer les conséquences de choisir un dépôt plus élevé ou plus faible :

Conséquences	Mise de fonds plus élevée	Mise de fonds plus faible
Paiements mensuels	Plus faible	Plus élevés
Intérêts hypothécaires	Moins d’intérêts	Plus d’intérêts
Rentabilité nette	Plus élevée	Moins élevée
Liquidités disponibles	Moins de liquidités	Plus de liquidités
Conditions de prêt	Plus favorables	Moins favorables
Risque financier	Moins de risque	Plus de risque
Accès au financement	Plus facile	Plus difficile
Flexibilité financière	Plus stable	Mois stable

Ce tableau offre une vue d’ensemble claire et concise des principales conséquences de choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible pour l’achat d’un immeuble à revenus.

Comment la mise de fonds affecte-t-elle la rentabilité et le financement global de l'immeuble à revenus ?

En optant pour une mise de fonds plus élevée, vous réduisez le montant emprunté et donc les intérêts à rembourser, ce qui améliore la rentabilité nette. Cela vous ouvre la porte à des taux d’intérêt plus avantageux et des conditions de prêt plus souples, ce qui réduit les charges financières globales et renforce la stabilité financière de l’investissement.

À l’inverse, une mise de fonds plus faible signifie des paiements hypothécaires plus élevés et entraîne des coûts d’assurance hypothécaire supplémentaires. Cela diminue la rentabilité à court terme, mais libère plus de liquidités pour d’autres investissements ou pour faire face aux imprévus.

En choisissant votre mise de fonds, évaluez attentivement votre situation financière, vos objectifs d’investissement et votre tolérance au risque.

Trouver le bon équilibre vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre immeuble tout en assurant une gestion financière solide à long terme.

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Comment calculer la mise de fonds minimale pour l'achat d'un immeuble à revenus ?

Quels facteurs influencent le montant de la mise de fonds requise ?

Mise de fonds minimum pour un Duplex au Québec

Propriétaire occupant – 5%

100% locatif – 20%

Mise de fonds minimum pour un Triplex/Quadruplex au Québec

Propriétaire occupant – 10%

100% locatif – 20%

Mise de fonds minimum pour un 5 logements et + au Québec

Ratio prêt-valeur d’un prêt conventionnel – 70-80%

Ratio prêt-valeur d’un prêt assuré SCHL – 85%

Quelles sont les options disponibles pour obtenir une mise de fonds pour un immeuble locatif ?

Prêt conventionnel et SCHL – Un minimum de 20% est nécessaire pour éviter la SCHL

Financement avec SCHL – 5% à 15%

Financement sans SCHL – 20% et plus

Financement via l’équité d’un autre immeuble, c’est possible !

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