Cours 101 des bases de l'investissement immobilier locatif au Québec

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L’immobilier locatif a toujours été une façon efficace et relativement stable d’investir son capital.

Cela étant dit, ce type d’investissement demande un niveau d’implication et de connaissances beaucoup plus grand de la part de l’investisseur qu’un simple placement boursier.

Avant d’acheter un immeuble locatif, il faut avoir certaines bases en investissement. Plus vous avez de solides connaissances, plus vos chances de faire des investissements rentables sont grandes.

Dans cet article, nous vous présentons les 10 bases de l’investissement immobilier locatif.

Ce petit cours 101 vous donnera les outils de base pour comprendre l’analyse de rentabilité d’un immeuble à revenus au Québec.

Permettez-nous de sauter le calcul du prix par portes. Il s’agit simplement du fait de diviser le prix de vente d’un immeuble par le nombre de logements. Allons un peu plus dans le concret !

#1 : Le Multiplicateur du Revenu Brut (MRB)#1 : Le Multiplicateur du Revenu Brut (MRB)

La première notion de base à comprendre lorsqu’on achète un immeuble à revenus est qu’il y a une relation entre le prix de vente et les revenus générés par la propriété. On veut éviter de payer un prix trop élevé par rapport aux revenus générés.

Le premier indicateur et calcul que l’on peut utiliser, c’est le multiplicateur de revenu brut, qui se calcule de la manière suivante.

Multiplicateur de revenu brut = Prix de vente / Revenu brut annuel de l’immeuble

Le MRB présente le facteur multiplicatif qui fait égaliser les revenus bruts de l’immeuble avec le prix de vente demandé. Par exemple, si un immeuble est vendu 500 000$ avec un revenu net de 30 000$, le MRB est alors de 16,66.

#2 : Le Multiplicateur du Revenu Net (MRN)

Le multiplicateur du revenu brut ne prend pas en considération les dépenses en lien avec l’immeuble. On peut donc obtenir une autre donnée plus fiable en lien avec les revenus et le prix de vente en regardant le multiplicateur du revenu net (MRN).

Celui-ci est plus pertinent, car on va utiliser les revenus bruts MOINS les dépenses d’exploitations de l’immeuble, en excluant le service de la dette.

Multiplicateur de revenu net = Prix de vente / Revenu net annuel de l'immeuble

Par exemple, si le même immeuble de 500 000$ avec des revenus bruts de 30 000$ a des dépenses d’exploitation de 10 000$, le revenu net est alors de 20 000$. Le MRN est à ce moment de 25.

#3 : Le Taux Global d’Actualisation (TGA)

En finance immobilière, les investisseurs utilisent différents ratios et indicateurs pour évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenus.

Le taux global d’actualisation est un taux qui permet de calculer combien vaut réellement un immeuble sur le marché.

En effet, il y a souvent un taux global d’actualisation moyen par secteur, par ville et même par quartier au Québec.

Idéalement, il faut se rapprocher le plus possible de ce taux moyen. On peut calculer le TGA d’un immeuble à revenus de la manière suivante.

Taux global d'actualisation = Revenu net annuel de l'immeuble / Prix de vente * 100

Comme vous l’avez peut-être constaté, le calcul du TGA est l’inverse du calcul du MRN. Par exemple, un l’immeuble de 500 000$ avec des revenus nets de 20 000$ a un MRN de 25, et un TGA de 4%.

#4 : Le Ratio des Dépenses d’Exploitations (RDE)

Est-ce que les dépenses d’exploitation d’un immeuble sont normales, faibles ou trop élevées ? Voilà une question que se posent souvent les investisseurs lorsqu’ils comparent les immeubles à vendre.

Un ratio qui peut être pertinent d’utiliser quand on analyse un immeuble locatif est le RDE, soit le ratio des dépenses d’exploitation.

Ratio des dépenses d’exploitation (RDE) = Dépenses d’exploitation / Revenus bruts

Le RDE présente la proportion des revenus qui sont attribués aux dépenses de l’immeuble. On doit exclure de ce calcul le coût de l’hypothèque, autant le capital que l’intérêt. Pour l’immeuble cité plus haut en exemple qui avait des revenus bruts de 30 000$ et des dépenses de 10 000$, le RDE est donc de 33,33%.

#5 : La Capitalisation

Faisons une petite pause de calcul pour parler d’un élément plus théorique de la finance immobilière.

Lorsque vous achetez un immeuble à revenus, vous allez rencontrer un prêteur afin d’obtenir un prêt hypothécaire afin de financer l’achat.

Cela veut dire que l’immeuble locatif ne vous appartient pas totalement, puisque c’est la banque qui le finance.

Chaque mois et chaque année, les loyers que vous percevez de vos locataires servent à rembourser votre hypothèque. Vos paiements sont constitués d’une partie en capital, et d’une partie en intérêt.

On peut donc dire que vos locataires, via leurs loyers, contribuent à payer votre hypothèque. Le fait que votre hypothèque se paie chaque année est un phénomène que l’on appelle la « capitalisation ». Il s’agit de l’une des sources de rendement en immobilier.

#6 : Le Cashflow

Lorsqu’un investisseur acquiert un immeuble locatif, il souhaite souvent être en mesure de générer un revenu mensuel supplémentaire.

Quand on analyse un immeuble à revenus rapidement, on a souvent tendance à surestimer le surplus qu’il va rester à la fin du mois.

L’analyse du « cashflow », soit le surplus de trésoreries, est utile pour vérifier le montant exact qu’il reste suite au paiement de toutes les dépenses de l’immeuble.

Voici une version simplifiée du calcul du cashflow en immobilier locatif.

Calcul du cashflow d’un immeuble (version simplifiée)
Revenus bruts annuels de l’immeuble	30 000$
– Dépenses d’exploitation	10 000$
= Revenus nets annuels d’opération	20 000$
– Service de la dette annuelle (capital et intérêt)	18 000$
– Impôt à payer sur les revenus locatifs	1 200$
Revenu net annuel après impôt	800$

#7 : Le Gain en Capital

Une notion assez bien connue, mais extrêmement importante en immobilier est celle du gain en capital.

Au fil du temps, les prix de tous les types de propriétés ont tendance à augmenter. Que ce soit en raison de l’inflation, des conditions du marché ou de toute autre raison, les prix et les valeurs augmentent constamment.

On appelle « gain en capital » la différence en le prix de vente d’un immeuble et son prix d’achat.

Calcul du gain en capital en immobilier

Prix de vente de l’immeuble – Prix d’achat de l’immeuble

Le gain en capital, aussi connu sous la notion de « plus-value », est une autre source de rendement en investissement immobilier. À part lors de la vente d’une résidence principale, le gain en capital est imposable à la vente.

#8 : Les différentes définitions de Valeur

Pour éviter de payer un immeuble trop cher, et pour devenir un investisseur avisé, il faut comprendre qu’en immobilier, il existe différentes définitions de valeur.

Il ne faut surtout pas confondre les notions d’évaluation municipale, de valeur marchande et de prix de vente. Voici la définition de chacune.

Valeur marchande

La valeur marchande est le prix de vente présumé ou réel d’un bien immobilier à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché. Il s’agit de la VRAIE valeur d’un immeuble.

Évaluation municipale

Il s’agit de la valeur estimée d’une propriété 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, et dont la valeur est utilisée à des fins de taxation foncière. Il s’agit d’une évaluation de masse réalisée tous les 3 ans par toutes les municipalités au Québec.

Prix de vente

Le prix de vente est le montant que veut obtenir un propriétaire pour son immeuble en le vendant sur le marché. Ce prix peut refléter ou non la valeur marchande. Le vendeur est libre de fixer le prix de son choix, lequel peut être largement supérieur à la valeur réelle de l’immeuble. Le prix de vente se négocie et peut être ajusté.

#9 : La Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de rendement interne (TRI)

Parlons maintenant de 2 notions un peu plus complexes en lien avec l’investissement immobilier, soit la valeur actuelle nette (VAN), et le Taux de rendement interne (TRI).

Puisque cet article est un cours 101 sur les bases de l’investissement immobilier locatif, nous n’entrerons pas trop dans les détails, mais nous souhaitons vous introduire à ces notions importantes.

Celles-ci sont utilisées par les investisseurs immobiliers professionnels pour évaluer la rentabilité précise d’un immeuble ou d’un projet.

VAN

La valeur actuelle nette (VAN) consiste en réalité en la somme de toutes les entrées de fonds futures (en valeur d’aujourd’hui), moins la somme de toutes les dépenses de fonds futures (en valeur d’aujourd’hui. Le calcul fait appelle à ce qu’on appelle « la valeur temporelle de l’argent ». Il s’agit d’un concept CLÉ en finance et en immobilier. Les investisseurs cherchent à acheter un immeuble avec une VAN soit à 0$, ou dans le meilleur des cas, positive. Apprenez-en plus sur le calcul de la VAN pour développer vos compétences plus approfondies.

#10 : L’Équité et le refinancement

Pour terminer ce petit cours d’introduction, parlons un peu d’équité et de refinancement. Lorsque vous achetez un immeuble à revenus et que vous le détenez pendant plusieurs années, vous aurez un immeuble ayant été capitalisé, et dont la valeur a augmenté.

Il est alors possible de refinancer votre immeuble pour utiliser une partie de sa valeur comme mise de fonds pour un prochain immeuble.

Cela fait alors appel aux concepts d’équité et d’équité disponible, que nous vous expliquons ici-bas.

Équité = Valeur de la propriété – Hypothèque restante

L’équité que vous détenez sur un immeuble consiste en la différence entre la valeur de la propriété, et le solde de l’hypothèque. C’est le montant qu’il resterait dans vos poches en théorie si vous vendiez demain.

Équité disponible au refinancement = (80% x Valeur de la propriété) – Hypothèque restante

Puisque les banques aiment les risques calculés, elle vous permet de refinancer votre immeuble pour utiliser jusqu’à 80% de la valeur de la propriété. Cela affecte donc votre équité DISPONIBLE. Celle-ci est alors la différence entre 80% de la valeur de votre immeuble, et le solde de votre hypothèque. C’est ce montant que vous pourrez utiliser suite à votre refinancement.

Obtenez les conseils d’un courtier immobilier spécialisé pour planifier votre prochain investissement

Est-ce que ce premier cours 101 sur les bases de l’investissement immobilier vous a apporté de nouvelles connaissances ?

On espère que oui. D’ailleurs, saviez-vous que les investisseurs immobiliers qui souhaitent magasiner et acheter un immeuble à revenus peuvent faire appel GRATUITEMENT aux services d’un courtier immobilier spécialisé en la matière ?

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