Quels sont les Frais reliés à l'Achat d'un Immeuble à Revenus ?

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Investir en immobilier est certainement l’une des meilleures stratégies pour accroître sa valeur nette, son patrimoine et son fonds en vue de la retraite au Québec.

Cela étant dit, l’investissement immobilier vient avec de nombreux frais reliés à l’achat d’un immeuble à revenus.

Contrairement à La Bourse, il faut être conscient que la vente ou l’achat d’un actif entraine des frais inévitables et coûteux.

Dans cet article, nous nous concentrerons sur les principaux différents frais reliés à l’achat. Comme vous le verrez, il y a plusieurs dépenses à prévoir que beaucoup d’investisseurs débutants oublient lors de leur première acquisition.

À tout moment, vous pouvez utiliser le formulaire sur cette page si vous souhaitez obtenir l’aide GRATUITE d’un courtier immobilier pour magasiner les immeubles à revenus à vendre.

#1 : La Mise de fonds

Pour investir en immobilier, il faut absolument avoir des liquidités, car la banque accepte seulement de financer une partie de votre immeuble.

Vous pouvez choisir de passer par un financement assuré par la SCHL, et donc de mettre entre 5 et 10% de mise de fonds seulement si vous êtes propriétaire occupant. Vous pouvez également passer par un prêt conventionnel avec une mise de fonds de 20%.

Mise de fonds minimale : 5-10%

Au Québec, la mise de fonds minimale pour un Duplex est de 5% en tant que propriétaire occupant, et 10% pour d’autres immeubles à revenus en tant que propriétaire occupant. Si vous n’êtes pas propriétaire occupant, vous ne pouvez pas mettre moins de 20% avec un immeuble à revenus.

Mise de fonds traditionnelle : 20%

La mise de fonds conventionnelle au Québec est de 20% du prix de vente de l’immeuble. Avec cette mise de fonds, vous n’avez pas à passer par la SCHL et le financement est beaucoup plus simple.

#2 : L’Inspection préachat

Une dépense que vous devriez considérer comme obligatoire quand vous achetez un immeuble à revenus est l’inspection préachat.

Il s’agit d’une inspection visuelle de la propriété que vous souhaitez acheter, pour vérifier qu’il n’y a pas de surprise, et pour en vérifier l’état.

L’inspection préachat réalisée par un inspecteur en bâtiment coûte entre 700$ et 1 500$ pour un petit immeuble à revenus, et beaucoup plus pour des immeubles avec plus de logements.

Lorsque l’inspecteur fait le tour, il doit vérifier :

La toiture
Le revêtement extérieur
Les fondations
La ventilation
Les planchers
La structure
La plomberie et l’électricité
Et beaucoup plus encore !

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#3 : L’Évaluation de l’immeuble

Une autre dépense à prévoir lorsque vous achetez un immeuble à revenus est le frais d’évaluation de l’immeuble. La banque va normalement exiger elle-même une évaluation, mais de votre côté, vous devriez également en tant qu’investisseur payer pour connaître la valeur marchande de l’immeuble que vous souhaitez acquérir.

Une évaluation immobilière réalisée par un évaluateur agréé coûte entre 500 et 1 000$ pour un immeuble à revenus moyens.

Avec cette évaluation, vous saurez si le vendeur demande trop cher, et vous aurez un outil de négociation supplémentaire.

#4 : Le Notaire

Lorsque vous aurez conclu un accord et signé un contrat d’achat avec un vendeur, vous devrez passer chez le notaire pour officialiser la transaction. Évidemment, cela n’est pas gratuit.

Vous devez prévoir un montant pour le notaire, et un autre pour l’assurance titres au besoin.

Assurance titres

L’assurance titres sert comme protection complémentaire à l’achat lorsqu’un certificat de localisation n’est pas à jour ou que l’acheteur doute de la qualité des chaines de titre de propriété. Une telle assurance coûte entre 400$ et 800$ généralement.

Frais de notaire

Le frais de notaire pour officialiser la transaction est d’environ 1500$. Le notaire signe l’acte de vente, lit l’hypothèque à l’acheteur et s’assure de la transition de la propriété.

#5 : La Taxe de bienvenue

Toutes les municipalités du Québec chargent une taxe de mutation immobilière. Aussi connu sous le nom de taxe de bienvenue, ce frais prend la forme d’un calcul par palier selon le prix d’achat de l’immeuble à revenus.

Le taux de taxation pour le premier palier (entre 0 et 50 000$) est de 0,5%, le taux du deuxième palier (entre 50 000-250 000$) est de 1,0%, et le taux du troisième palier (plus de 250 000$), est de 1,5%.

Voici un exemple de calcul de taxe de bienvenue pour un immeuble à revenus de 450 000$ :

Il s’agit d’un frais à ne pas sous-estimer, et qui est inévitable pour tous les investisseurs immobiliers.

#6 : La Prime SCHL + la taxe

Si vous choisissez en tant qu’investisseur de mettre moins de 20% de mise de fonds, car vous souhaitez être propriétaire occupant ou pour toute autre raison, vous devrez prendre un prêt assuré par la SCHL.

Vous devrez alors payer ce qu’on appelle une prime d’assurance prêt de la SCHL, laquelle se calcule selon le prix de l’immeuble, et le niveau de mise de fonds que vous mettez (ratio prêt-valeur).

Pour calculer quel serait le montant de la prime SCHL selon votre immeuble, consultez le calculateur de la SCHL.

#7 : Toutes les autres dépenses possibles

Évidemment, lors d’une transaction immobilière, l’acheteur peut avoir une foule d’autres dépenses variables selon l’immeuble.

Voici une liste des autres dépenses possibles lors de l’achat d’un bien immobilier locatif :

Les rénovations
Les outils d’entretien
Le certificat de localisation
Rapports d’expertise en cas d’inspections approfondies
Les frais de déménagement
Analyse d’amiante, de qualité d’air et de qualité d’eau
Et plus encore !

Une fois que vous aurez pris possession de l’immeuble, vous devez savoir qu’il y a une foule de dépenses à prévoir en tant que propriétaire. Les dépenses engendrées en cours d’année pour l’immeuble sont généralement déductibles des revenus.

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