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Acheter ou Vendre un PLEX (1-4 logements) dans votre Région - Comparez 3 Courtiers

L’investissement immobilier est reconnu comme étant l’une des stratégies les plus efficaces pour accroître son patrimoine et sa valeur nette à long terme. Il s’agit néanmoins d’une industrie qui demande beaucoup de capitaux pour commencer à investir.

Pour les investisseurs débutants, les PLEX peuvent être très intéressants, car leurs prix d’achat sont souvent accessibles, et la gestion d’un tel immeuble est plus simple.

Si vous souhaitez acheter un PLEX de 1 à 4 logements, sachez que vous pouvez demander à un courtier immobilier de magasiner pour vous et de vous envoyer la liste complète des immeubles qui répondent à votre budget. Les services des courtiers sont gratuits.

Si vous êtes plutôt propriétaire d’un PLEX que vous désirez vendre, remplissez le formulaire sur cette page afin d’accéder à des listes d’acheteurs préqualifiés via nos courtiers partenaires.

investissement plex quebec

Investir dans un PLEX (1-4 logements), est-ce une bonne stratégie ?

Investir en immobilier via de petits immeubles à revenus de 1 à 4 logements, est-ce encore une bonne stratégie ? La réponse est oui.

Cela étant dit, il faut comprendre qu’avec la hausse des prix en immobilier, il faut faire certaines analyses avant d’acheter un immeuble.

Tous les PLEX ne sont pas rentables. Il faut donc que vous produisiez votre propre analyse pour valider si le prix de vente que le vendeur demande est raisonnable ou trop cher.

Il existe des courtiers immobiliers spécialisés en investissement qui peuvent évaluer pour vous le juste prix à payer pour un PLEX.

Acheter un PLEX peut être une excellente façon d’amorcer sa carrière d’investisseur immobilier au Québec.

plex a vendre

Les 3 principaux indicateurs de rentabilité d’un PLEX

En immobilier locatif résidentiel, les investisseurs utilisent généralement 3 grands indicateurs pour vérifier la rentabilité et le prix de vente d’un PLEX. Il s’agit du MRB, du MRN et du TGA.

Il existe bien entendu des analyses beaucoup plus poussées pour évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenu, comme la VAN et le TRI.

Pour l’instant, commençons par parler des indicateurs de base en investissement immobilier.

Multiple de revenu brut (MRB)

Il s’agit du rapport entre le prix de vente et le revenu brut potentiel d’un immeuble. Le calcul se fait comme suit : MRB = Prix de vente / Revenus bruts. Le MRB moyen varie d’une région et d’une ville à l’autre.

Multiple de revenu net (MRN)

Il s’agit du rapport entre le prix de vente et le revenu net d’un immeuble. Les revenus nets sont calculés en déduisant certaines dépenses du revenu brut. Le calcul se fait comme suit : MRN = Prix de vente / Revenus nets. Le MRN moyen varie d’une région et d’une ville à l’autre.

Taux global d’actualisation (TGA)

Il s’agit du rapport entre le revenu net et le prix de vente d’un immeuble. Il s’agit de la formule inverse du MRN, qui se calcule comme suit : TGA = Revenus nets / Prix de vente. Plus le TGA est élevé, plus c’est positif, car cela signifie que les revenus nets représentent une plus grosse part du prix de vente.

Les 4 sources de rendement en immobilier locatif

Comment est-ce qu’un immeuble à revenus de 1 à 4 logements permet-il d’être rentable et d’enrichir son propriétaire ?

En fait, les loyers que vous percevez chaque mois en sont une première source. Il y a 4 différentes sources de rendement en immobilier locatif.

On parle ici du profit à l’achat, de la capitalisation de l’immeuble, de la plus-value à long terme et du cashflow annuel. Voici une description de chacune.

Profit à l’achat

Si vous payez un PLEX en dessous de sa valeur marchande, vous réalisez un profit à l’achat. Par exemple, si vous payez 375 000$ pour un Triplex qui en vaut 425 000$, simplement parce que le vendeur était motivé à vendre rapidement, vous réalisez un profit à l’achat de 50 000$.

Capitalisation

Les loyers que vous récoltez chaque mois avec vos logements servent à payer différentes dépenses, dont notamment votre hypothèque. Celle-ci diminue constamment chaque année, ce qui accroît votre équité sur votre immeuble. C’est ce qu’on appelle la capitalisation.

Plus-value

La valeur des PLEX est déterminée par l’offre et la demande, mais également par la rentabilité de votre immeuble. Plus vos loyers augmentent et la rentabilité générale de votre immeuble augmente, plus votre PLEX vaut cher. C’est ce qu’on appelle la plus-value à long terme.

Cashflow

Finalement, la différence entre les revenus que vous récoltez au cours d’une année et les dépenses que vous avez à encourir pour votre immeuble s’appelle le « cashflow ». Si vos revenus sont plus importants que vos dépenses, vous avez un « cashflow positif » avant impôt. N’oubliez cependant pas de tenir compte de l’impôt à la fin !

Comment évaluer la rentabilité d’un PLEX (1-4 logements) au Québec ?

Comment les investisseurs immobiliers font-ils pour déterminer si un PLEX est rentable ou non ? Il y a différentes méthodes, dont certaines sont beaucoup plus complexes et précises que d’autres.

Les investisseurs les mieux formés vont utiliser des outils comme la VAN et le TRI pour analyser la performance d’un immeuble.

Dans le cas ici, nous vous présenterons une méthode plus simple d’analyse de rentabilité pour les PLEX. Cette méthode vise à voir l’état du cashflow d’un immeuble à partir du prix de vente, des revenus et des dépenses. Voici la méthode en question étape par étape :

Analyse rentabilite 1
Analyse rentabilite 2
Analyse rentabilite 3
Analyse rentabilite 4
Analyse rentabilite 5

Combien coûtent les services d’un courtier immobilier pour acheter un PLEX ?

Tous les investisseurs qui veulent acheter un immeuble à revenus au Québec peuvent profiter gratuitement des services d’un courtier immobilier.

En effet, les courtiers sont rémunérés à commission. Le courtier de l’acheteur, aussi appelé « courtier collaborateur », reçoit une partie de la commission payée par le vendeur.

L’acheteur, de son côté, n’a rien à payer pour être représenté par un courtier. Il profite ainsi d’une foule d’avantages.

Un bon courtier simplifie vos recherches, vous fait économiser du temps et s’occupe de toutes les étapes de votre projet.

La vaste majorité des investisseurs font équipe avec un courtier pour leurs nouvelles acquisitions.

courtier plex

Tableau des Prix des Commissions des Agents Immobiliers pour Vendre un PLEX

Si vous êtes propriétaires d’un PLEX que vous souhaitez vendre, et vous vous demandez combien coûtent les services d’un courtier, vous aurez votre réponse ici.

Les courtiers perçoivent une commission entre 2-7%, avec une moyenne oscillant autour de 4-5%.

Le tableau qui suit résume les prix des commissions à payer pour les services d’un courtier en fonction des prix de vente d’un immeuble, et du taux de commission de l’agent.

Prix de vente

Taux de commission

 

2%

4%

5%

6%

7%

100 000$

2 000$

4 000$

5 000$

6 000$

7 000$

200 000$

4 000$

8 000$

10 000$

12 000$

14 000$

250 000$

5 000$

10 000$

12 500$

15 000$

17 500$

300 000$

6 000$

12 000$

15 000$

18 000$

21 000$

350 000$

7 000$

14 000$

17 500$

21 000$

24 500$

400 000$

8 000$

16 000$

20 000$

24 000$

28 000$

500 000$

10 000$

20 000$

25 000$

30 000$

35 000$

600 000$

12 000$

24 000$

30 000$

36 000$

42 000$

750 000$

15 000$

30 000$

37 500$

45 000$

52 500$

1 million

20 000$

40 000$

50 000$

60 000$

70 000$

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