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Investir en immobilier sans jamais acheter une propriété au Québec

mai 17, 2022 by Julian Jimenez Grenon

Investir en immobilier sans jamais acheter une propriété au Québec

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L’immobilier fait partie intégrante de notre quotidien. On le côtoie chaque jour sans trop s’en rendre compte.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous habitez dans un immeuble qui fait partie du patrimoine immobilier québécois.

La brique et le mortier sont l’un des piliers de l’investissement moderne, et s’avèrent encore l’une des façons les plus rentables d’investir son capital.

Malgré tout, investir en immobilier demande beaucoup de capitaux, et vient avec d’importants frais d’acquisition et de vente. Cela limite donc l’accès à beaucoup d’investisseurs dans la moyenne.

Si on vous disait qu’il était cependant possible d’investir en immobilier et d’en tirer un rendement sans jamais acheter une seule propriété au Québec… Seriez-vous intéressé ?

L’immobilier est l’un des véhicules d’investissement les plus rentables !

À travers les âges, de nombreux types d’investissement sont apparus puis ont disparu. Cependant, l’un des piliers de la société qui a perduré, peu importe l’époque, est l’immobilier.

En effet, peu importe votre statut social, vous devez vous loger. Il s’agit d’un fait indéniable qui fait en sorte que la valeur des immeubles ne pourra jamais tomber à zéro.

L’immobilier est un véhicule d’investissement stable et rentable, quand on acquiert un bon immeuble au juste prix.

Obtenir un rendement annuel composé supérieur à 10%, c’est possible avec les bons immeubles.

Mais force est d’admettre qu’investir en immobilier, c’est quand même assez compliqué, et trop de gestion pour beaucoup de gens.

La méthode traditionnelle d’investir en immobilier au Québec

Traditionnellement, investir en immobilier consiste essentiellement à acheter un immeuble, à le louer, puis à la revendre afin de récolter les profits à long terme.

Ce processus en « 3 grandes étapes » implique que vous devez acheter physiquement un immeuble. Vous détenez le plein droit de propriété de celui-ci et vous le financez au moyen d’un prêt hypothécaire.

Voici un résumé de comment cela se déroule généralement :

Acheter un immeuble à revenus

Vous utilisez vos fonds personnels pour acheter un immeuble à revenus (ex : Duplex, Triplex, etc.). Vous devez avoir une mise de fonds minimale de 10%, ou même allant jusqu’à 20% du prix d’achat, sans compter les autres frais d’achat (notaire, inspection, taxe de bienvenue, etc.).

Louer les unités/logements

Vous louez les logements de votre immeuble à des locataires durant de nombreuses années. Ces revenus de location servent à payer les dépenses relatives à l’immeuble, à payer votre hypothèque, et idéalement à vous fournir un revenu supplémentaire.

Rentabiliser l’immeuble à long terme

À long terme, soit d’ici 10-15 ans et plus, vous allez revendre votre immeuble afin d’empocher les profits. Ceux-ci proviennent de la hausse de valeur de l’immeuble et de la capitalisation de votre hypothèque. Sur ces profits, vous devrez souvent payer de l’impôt, et des frais de vente.

Investir en immobilier sans jamais acheter 1 seul immeuble, c’est possible ?

Plusieurs professionnels de l’immobilier ont vite réalisé que l’immobilier était un domaine très rentable, mais souvent trop complexe pour la majorité des investisseurs.

Ils se sont alors posé la question : « est-ce possible de démocratiser cette industrie pour qu’elle soit accessible à plus d’investisseurs ? »

Certains investisseurs voudraient profiter des rendements intéressants que l’immobilier a à offrir, sans devoir :

Investir une énorme mise de fonds
Payer des frais d’achat importants
S’occuper de la gestion de l’immeuble
S’occuper des locataires et leurs problèmes
Récolter les loyers chaque mois
Faire des travaux sur l’immeuble
Louer les logements quand ils sont vacants
Et beaucoup plus encore !

C’est ainsi que les Fonds de placements immobiliers (FPI) sont apparus sur le marché, afin d’offrir un produit d’investissement spécialement adapté à cette clientèle cible.

Ces fonds vous permettent d’investir dans des portefeuilles immobiliers diversifiés avec le montant de votre choix, en évitant tous les désagréments mentionnés ci-dessus.

Les avantages des Fonds de Placements Immobiliers (FPI)

Investir en immobilier sans acheter physiquement de propriété est tout à fait possible grâce aux fonds de placements immobiliers.

Bien qu’il existe un placement minimal dans ces fonds, celui-ci est souvent accessible à la très vaste majorité des investisseurs.

On parle généralement d’un investissement minimal de 500$-1000$.

Qu’est-ce qu’un Fonds de Placement Immobilier ?

Un FPI est un fonds de placement où les actifs détenus dans le fonds sont des immeubles et des biens immobiliers. Certains FPI investissent dans l’immobilier multilogements, d’autres dans l’immobilier commercial, certains dans l’immobilier industriel, etc. Vous investissez dans ces sociétés via un fonds boursier, dans lequel vous achetez des parts.Le calcul fait appelle à ce qu’on appelle « la valeur temporelle de l’argent ». Il s’agit d’un concept CLÉ en finance et en immobilier. Les investisseurs cherchent à acheter un immeuble avec une VAN soit à 0$, ou dans le meilleur des cas, positive. Apprenez-en plus sur le calcul de la VAN pour développer vos compétences plus approfondies.

Quels sont les avantages des FPI au Québec ?

Les FPI sont très avantageux, car vous pouvez mettre le montant de votre choix, vous pouvez retirer votre argent de manière très flexible, vous n’avez aucune gestion à faire, et vous n’avez aucun frais d’achat ou de vente. Il s’agit vraiment d’une alternative flexible à l’investissement immobilier traditionnel. Évidemment, des frais de gestion sont chargés par ceux qui gèrent le fonds de placements.Il s’agit en quelque sorte du taux du seuil de rentabilité de l’immeuble. On peut ensuite l’utiliser de diverses manières et l’interpréter.

D’où provient le rendement d’un fonds d’investissement immobilier?

Quand vous investissez en immobilier ou dans un fonds immobilier, d’où provient le rendement des immeubles ?

En fait, il y a diverses sources de rendement en immobilier. Si on parle d’immeubles à revenus où des locaux ou des logements sont loués, voici les principales sources de rendement existantes :

Profit à l’achat

Lorsqu’un immeuble est acheté à un prix inférieur à sa valeur marchande, l’acheteur réalise ce qu’on appelle un profit à l’achat. Il pourrait immédiatement le revendre à un prix supérieur à son prix d’achat.

Capitalisation

Les revenus tirés de vos loyers servent à payer votre hypothèque, ce qui réduit le solde que vous devez à la banque. C’est ce qu’on appelle la capitalisation. Dans quelques années, les loyers de vos locataires auront servi à payer une grosse partie du capital de votre prêt hypothécaire.

Cashflow

Lorsque les revenus générés par un immeuble excèdent ses dépenses, on dit alors qu’il a un surplus de trésoreries positif. En anglais, on appelle cela le « cashflow ». Vous obtenez donc un revenu supplémentaire grâce à la location de votre immeuble.

Plus-value

Au fil du temps, la valeur des biens immobiliers tend à s’accroître, que ce soit en lien avec l’inflation en général ou la hausse des revenus de l’immeuble. À la revente, vous pouvez donc empocher un gain en capital très intéressant.

Rénovation/Refinancement

Finalement, une autre façon de rentabiliser un immeuble est d’acheter une propriété sous-exploitée dans le but de la rénover, la refinancer et l’optimiser. Cette stratégie est utilisée par les investisseurs actifs qui cherchent à réhabiliter des immeubles ayant été négligés.

L’investissement immobilier traditionnel VS Les fonds d’investissement immobilier (Comparaison)

Au final, quelles sont les différences concrètes entre investir en immobilier de façon plus traditionnelle versus investir dans un fonds de placement immobilier ?

On a fait le résumé de la comparaison pour vous. Normalement, la méthode traditionnelle promet des rendements supérieurs, mais vient avec beaucoup plus de gestion et de risques.

Les fonds de placements immobiliers (FPI) sont un compromis pour ceux qui veulent investir en immobilier à moindre risque, et avec plus de flexibilité. Voici un bon résumé des deux stratégies :

Immobilier traditionnel

Gestion active
Mise de fonds de 20%
Propriétaire unique
Risque plus élevé
Plein contrôle sur l’immeuble
Frais d’achat et de vente
Potentiel de rentabilité très élevé

Fonds immobiliers

Gestion passive
Investissement flexible
Fonds commun de placement
Risque modéré
Aucun frais d’achat et de vente
Aucun contrôle sur l’immeuble
Potentiel de revenu moins élevé

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Cours 101 des bases de l’investissement immobilier locatif au Québec

avril 26, 2022 by Gabryel Laflèche

Cours 101 des bases de l'investissement immobilier locatif au Québec

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L’immobilier locatif a toujours été une façon efficace et relativement stable d’investir son capital.

Cela étant dit, ce type d’investissement demande un niveau d’implication et de connaissances beaucoup plus grand de la part de l’investisseur qu’un simple placement boursier.

Avant d’acheter un immeuble locatif, il faut avoir certaines bases en investissement. Plus vous avez de solides connaissances, plus vos chances de faire des investissements rentables sont grandes.

Dans cet article, nous vous présentons les 10 bases de l’investissement immobilier locatif.

Ce petit cours 101 vous donnera les outils de base pour comprendre l’analyse de rentabilité d’un immeuble à revenus au Québec.

Permettez-nous de sauter le calcul du prix par portes. Il s’agit simplement du fait de diviser le prix de vente d’un immeuble par le nombre de logements. Allons un peu plus dans le concret !

#1 : Le Multiplicateur du Revenu Brut (MRB)#1 : Le Multiplicateur du Revenu Brut (MRB)

La première notion de base à comprendre lorsqu’on achète un immeuble à revenus est qu’il y a une relation entre le prix de vente et les revenus générés par la propriété. On veut éviter de payer un prix trop élevé par rapport aux revenus générés.

Le premier indicateur et calcul que l’on peut utiliser, c’est le multiplicateur de revenu brut, qui se calcule de la manière suivante.

Multiplicateur de revenu brut = Prix de vente / Revenu brut annuel de l’immeuble

Le MRB présente le facteur multiplicatif qui fait égaliser les revenus bruts de l’immeuble avec le prix de vente demandé. Par exemple, si un immeuble est vendu 500 000$ avec un revenu net de 30 000$, le MRB est alors de 16,66.

#2 : Le Multiplicateur du Revenu Net (MRN)

Le multiplicateur du revenu brut ne prend pas en considération les dépenses en lien avec l’immeuble. On peut donc obtenir une autre donnée plus fiable en lien avec les revenus et le prix de vente en regardant le multiplicateur du revenu net (MRN).

Celui-ci est plus pertinent, car on va utiliser les revenus bruts MOINS les dépenses d’exploitations de l’immeuble, en excluant le service de la dette.

Multiplicateur de revenu net = Prix de vente / Revenu net annuel de l'immeuble

Par exemple, si le même immeuble de 500 000$ avec des revenus bruts de 30 000$ a des dépenses d’exploitation de 10 000$, le revenu net est alors de 20 000$. Le MRN est à ce moment de 25.

#3 : Le Taux Global d’Actualisation (TGA)

En finance immobilière, les investisseurs utilisent différents ratios et indicateurs pour évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenus.

Le taux global d’actualisation est un taux qui permet de calculer combien vaut réellement un immeuble sur le marché.

En effet, il y a souvent un taux global d’actualisation moyen par secteur, par ville et même par quartier au Québec.

Idéalement, il faut se rapprocher le plus possible de ce taux moyen. On peut calculer le TGA d’un immeuble à revenus de la manière suivante.

Taux global d'actualisation = Revenu net annuel de l'immeuble / Prix de vente * 100

Comme vous l’avez peut-être constaté, le calcul du TGA est l’inverse du calcul du MRN. Par exemple, un l’immeuble de 500 000$ avec des revenus nets de 20 000$ a un MRN de 25, et un TGA de 4%.

#4 : Le Ratio des Dépenses d’Exploitations (RDE)

Est-ce que les dépenses d’exploitation d’un immeuble sont normales, faibles ou trop élevées ? Voilà une question que se posent souvent les investisseurs lorsqu’ils comparent les immeubles à vendre.

Un ratio qui peut être pertinent d’utiliser quand on analyse un immeuble locatif est le RDE, soit le ratio des dépenses d’exploitation.

Ratio des dépenses d’exploitation (RDE) = Dépenses d’exploitation / Revenus bruts

Le RDE présente la proportion des revenus qui sont attribués aux dépenses de l’immeuble. On doit exclure de ce calcul le coût de l’hypothèque, autant le capital que l’intérêt. Pour l’immeuble cité plus haut en exemple qui avait des revenus bruts de 30 000$ et des dépenses de 10 000$, le RDE est donc de 33,33%.

#5 : La Capitalisation

Faisons une petite pause de calcul pour parler d’un élément plus théorique de la finance immobilière.

Lorsque vous achetez un immeuble à revenus, vous allez rencontrer un prêteur afin d’obtenir un prêt hypothécaire afin de financer l’achat.

Cela veut dire que l’immeuble locatif ne vous appartient pas totalement, puisque c’est la banque qui le finance.

Chaque mois et chaque année, les loyers que vous percevez de vos locataires servent à rembourser votre hypothèque. Vos paiements sont constitués d’une partie en capital, et d’une partie en intérêt.

On peut donc dire que vos locataires, via leurs loyers, contribuent à payer votre hypothèque. Le fait que votre hypothèque se paie chaque année est un phénomène que l’on appelle la « capitalisation ». Il s’agit de l’une des sources de rendement en immobilier.

#6 : Le Cashflow

Lorsqu’un investisseur acquiert un immeuble locatif, il souhaite souvent être en mesure de générer un revenu mensuel supplémentaire.

Quand on analyse un immeuble à revenus rapidement, on a souvent tendance à surestimer le surplus qu’il va rester à la fin du mois.

L’analyse du « cashflow », soit le surplus de trésoreries, est utile pour vérifier le montant exact qu’il reste suite au paiement de toutes les dépenses de l’immeuble.

Voici une version simplifiée du calcul du cashflow en immobilier locatif.

Calcul du cashflow d’un immeuble (version simplifiée)
Revenus bruts annuels de l’immeuble	30 000$
– Dépenses d’exploitation	10 000$
= Revenus nets annuels d’opération	20 000$
– Service de la dette annuelle (capital et intérêt)	18 000$
– Impôt à payer sur les revenus locatifs	1 200$
Revenu net annuel après impôt	800$

#7 : Le Gain en Capital

Une notion assez bien connue, mais extrêmement importante en immobilier est celle du gain en capital.

Au fil du temps, les prix de tous les types de propriétés ont tendance à augmenter. Que ce soit en raison de l’inflation, des conditions du marché ou de toute autre raison, les prix et les valeurs augmentent constamment.

On appelle « gain en capital » la différence en le prix de vente d’un immeuble et son prix d’achat.

Calcul du gain en capital en immobilier

Prix de vente de l’immeuble – Prix d’achat de l’immeuble

Le gain en capital, aussi connu sous la notion de « plus-value », est une autre source de rendement en investissement immobilier. À part lors de la vente d’une résidence principale, le gain en capital est imposable à la vente.

#8 : Les différentes définitions de Valeur

Pour éviter de payer un immeuble trop cher, et pour devenir un investisseur avisé, il faut comprendre qu’en immobilier, il existe différentes définitions de valeur.

Il ne faut surtout pas confondre les notions d’évaluation municipale, de valeur marchande et de prix de vente. Voici la définition de chacune.

Valeur marchande

La valeur marchande est le prix de vente présumé ou réel d’un bien immobilier à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché. Il s’agit de la VRAIE valeur d’un immeuble.

Évaluation municipale

Il s’agit de la valeur estimée d’une propriété 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, et dont la valeur est utilisée à des fins de taxation foncière. Il s’agit d’une évaluation de masse réalisée tous les 3 ans par toutes les municipalités au Québec.

Prix de vente

Le prix de vente est le montant que veut obtenir un propriétaire pour son immeuble en le vendant sur le marché. Ce prix peut refléter ou non la valeur marchande. Le vendeur est libre de fixer le prix de son choix, lequel peut être largement supérieur à la valeur réelle de l’immeuble. Le prix de vente se négocie et peut être ajusté.

#9 : La Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de rendement interne (TRI)

Parlons maintenant de 2 notions un peu plus complexes en lien avec l’investissement immobilier, soit la valeur actuelle nette (VAN), et le Taux de rendement interne (TRI).

Puisque cet article est un cours 101 sur les bases de l’investissement immobilier locatif, nous n’entrerons pas trop dans les détails, mais nous souhaitons vous introduire à ces notions importantes.

Celles-ci sont utilisées par les investisseurs immobiliers professionnels pour évaluer la rentabilité précise d’un immeuble ou d’un projet.

VAN

La valeur actuelle nette (VAN) consiste en réalité en la somme de toutes les entrées de fonds futures (en valeur d’aujourd’hui), moins la somme de toutes les dépenses de fonds futures (en valeur d’aujourd’hui. Le calcul fait appelle à ce qu’on appelle « la valeur temporelle de l’argent ». Il s’agit d’un concept CLÉ en finance et en immobilier. Les investisseurs cherchent à acheter un immeuble avec une VAN soit à 0$, ou dans le meilleur des cas, positive. Apprenez-en plus sur le calcul de la VAN pour développer vos compétences plus approfondies.

#10 : L’Équité et le refinancement

Pour terminer ce petit cours d’introduction, parlons un peu d’équité et de refinancement. Lorsque vous achetez un immeuble à revenus et que vous le détenez pendant plusieurs années, vous aurez un immeuble ayant été capitalisé, et dont la valeur a augmenté.

Il est alors possible de refinancer votre immeuble pour utiliser une partie de sa valeur comme mise de fonds pour un prochain immeuble.

Cela fait alors appel aux concepts d’équité et d’équité disponible, que nous vous expliquons ici-bas.

Équité = Valeur de la propriété – Hypothèque restante

L’équité que vous détenez sur un immeuble consiste en la différence entre la valeur de la propriété, et le solde de l’hypothèque. C’est le montant qu’il resterait dans vos poches en théorie si vous vendiez demain.

Équité disponible au refinancement = (80% x Valeur de la propriété) – Hypothèque restante

Puisque les banques aiment les risques calculés, elle vous permet de refinancer votre immeuble pour utiliser jusqu’à 80% de la valeur de la propriété. Cela affecte donc votre équité DISPONIBLE. Celle-ci est alors la différence entre 80% de la valeur de votre immeuble, et le solde de votre hypothèque. C’est ce montant que vous pourrez utiliser suite à votre refinancement.

Obtenez les conseils d’un courtier immobilier spécialisé pour planifier votre prochain investissement

Est-ce que ce premier cours 101 sur les bases de l’investissement immobilier vous a apporté de nouvelles connaissances ?

On espère que oui. D’ailleurs, saviez-vous que les investisseurs immobiliers qui souhaitent magasiner et acheter un immeuble à revenus peuvent faire appel GRATUITEMENT aux services d’un courtier immobilier spécialisé en la matière ?

C’est vrai. Nous avons justement d’incroyables courtiers partenaires spécialisés en immobilier locatif qui peuvent vous aider à trouver les meilleurs « deals » d’immeubles à revenus.

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Quel Type d’Investissement Immobilier est le plus rentable ?

avril 19, 2022 by Gabryel Laflèche

Quel Type d'Investissement Immobilier est le plus rentable ?

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L’investissement immobilier est une industrie divisée en une multitude de stratégies, de types d’immeubles et d’opportunités.

Il est possible d’investir dans un immeuble à logements, dans un Duplex, dans un chalet locatif, dans une bâtisse commerciale, dans une tour à bureaux, et bien plus encore !

Mais quel type d’investissement est le plus rentable ? Est-ce possible de le déterminer ?

Dans cet article, nous abordons le sujet de la rentabilité en immobilier locatif. Vous y trouverez des réponses à plusieurs questions, ainsi que des outils pour vous aider dans vos projets.

À tout moment, vous pouvez obtenir l’aide d’un courtier spécialisé en utilisant le formulaire gratuit sur cette page.

Quels sont les types d’investissement immobilier au Québec ?

Commençons par décrire les différents types d’investissement immobilier que l’on retrouve au Québec.

Si on s’attarde uniquement aux stratégies immobilières locatives, lesquelles consistent à acheter un immeuble dans le but d’en tirer un revenu de loyer, il y en a déjà plusieurs.

Certains types d’investissement sont accessibles à une majorité des investisseurs, tandis que d’autres demandent des capitaux plus importants.

Voici les principaux types d’investissement immobilier locatif au Québec :

Maison locative

Condo locatif

PLEX

5 logements et +

Immeuble commercial

Tour à bureaux

Il existe d’autres types de stratégies d’investissement immobilier, comme les FLIPS, où un investisseur achète un immeuble en mauvais état et le rénove afin de le revendre à profit. Certains investisseurs se concentrent sur les développements d’immeubles locatifs neufs. Bref, l’immobilier est un monde de multiples possibilités.

Les différentes sources de rentabilité en immobilier

En immobilier locatif, la rentabilité provient des loyers que paient les locataires. Cependant, d’autres sources indirectes contribuent à rentabiliser votre immeuble à court et long terme.

En investissement, il faut comprendre les bases du profit à l’achat, du cashflow, de la capitalisation, de la plus-value et du potentiel d’amélioration locative.

Voici un résumé de chaque source de rentabilité ici :

Profit à l’achat

Si vous achetez un immeuble à un prix inférieur à sa valeur marchande réelle, vous réalisez un profit à l’achat. Cela peut se produire quand vous rencontrez un vendeur motivé qui souhaite vendre rapidement un immeuble.

Cashflow

Les loyers que vous recevez chaque mois servent à payer toutes les dépenses de l’immeuble. S’il reste un montant de profit à la fin de l’année, une fois les dépenses et l’impôt payés, il s’agit du cashflow. Un cashflow peut être positif ou négatif.

Capitalisation

Parmi les dépenses que vos loyers servent à couvrir, on retrouve l’hypothèque sur l’immeuble. Le paiement comporte une partie d’intérêt et une partie de capital. Vos locataires paient donc votre hypothèque, et contribuent à augmenter l’équité nette que vous détenez sur votre propriété.

Amélioration locative

Certains immeubles présentent un potentiel sous-exploité. Cela signifie que certaines rénovations et travaux pourraient permettre au propriétaire de louer ses unités ou logements plus chers qu’il ne le fait. En rénovant ou améliorant son immeuble, un investisseur peut réaliser un gain de valeur supérieur au coût de ses travaux.

Plus-value à long terme

Les valeurs des immeubles ont historiquement toujours augmenté à long terme au Québec. L’immeuble que vous acquérez aujourd’hui prendra naturellement de la valeur au fil des ans, notamment en raison de la hausse progressive de vos loyers et du coût de la vie. À la revente, vous vendrez votre propriété beaucoup plus chère que vous ne l’avez payé.

Quel type d’investissement immobilier est le plus rentable ?

Parmi tous les types d’investissement immobilier que nous vous avons présenté, lequel est le plus rentable ? Il n’y a pas de statistiques disponibles qui permettent de déterminer avec certitude 1 type d’immeubles en particulier.

Cependant, comme nous vous le démontrerons plus bas, il y a bel et bien certains types d’immeubles qui sont plus portés à être facilement rentables.

En réalité, la notion de rentabilité va également changer d’un investisseur à l’autre. Certains cherchent des gains à court terme afin de refinancer et faire d’autres acquisitions. D’autres cherchent une rentabilité et une stabilité à long terme.

Quel type d’investisseur êtes-vous ?

Certains investisseurs cherchent par-dessus tout des immeubles avec de solides cashflows positifs
D’autres investisseurs sont plutôt à la recherche d’immeubles clés en main offrant un fort potentiel de plus-value et de capitalisation à long terme.
Finalement, certains investisseurs cherchent des immeubles à réhabiliter et à rénover où ils pourront tirer des gains de valeur impressionnants suite aux travaux.

Selon ce que vous cherchez comme rentabilité, vous seriez orienté vers certains types d’immeubles plutôt que d’autres.

La règle du coût d’entrée : les gros immeubles sont souvent plus rentables

Connaissez-vous la règle du coût d’entrée ? Il s’agit d’un phénomène assez simple qui explique que plus une catégorie d’immeuble est dispendieuse, moins il y a d’investisseurs qualifiés qui peuvent s’y lancer.

En effet, acheter une maison locative, un condo locatif ou un PLEX est accessible à la majorité des investisseurs, car le prix d’achat est souvent en bas de 750 000$.

Cependant, quand on arrive dans le multilogements (5 logements et plus), les prix dépassent rapidement le million de dollars. Alors, le nombre d’investisseurs ayant la capacité d’emprunt et l’expérience nécessaire pour acheter un immeuble diminue drastiquement.

Moins d’acheteurs créés moins de compétition, moins de surenchères, et donc des prix de vente plus raisonnables. D’ailleurs, plus on va dans de l’immobilier locatif professionnel, plus les prix de vente sont dictés pour offrir une rentabilité à l’acheteur dès le départ. Les vendeurs savent que peu de gens seront intéressés à acheter leur immeuble si celui-ci n’est pas rentable au prix qu’ils demandent.

En résumé, quand on va dans le commercial, le multilogements et les tours à bureaux, la rentabilité est souvent plus grande que pour les petits immeubles de 1 à 4 unités.

Il y a de bons immeubles dans toutes les catégories, il suffit de les trouver !

Bien que les immeubles multilogements et de plus grande importance offrent souvent une meilleure rentabilité, cela ne signifie pas qu’il s’agit à tout coup d’une bonne affaire.

Au contraire, il y a des immeubles à éviter et d’excellents immeubles dans toutes les catégories.

Des Triplex hyper rentables, il y en a plusieurs sur le marché, il suffit de les trouver. Tout dépend du prix de vente que vous payez l’immeuble, et de son état.

Quelle est la manière #1 de magasiner les immeubles à revenus au Québec ?

Peu importe le type d’immeuble à revenus que vous souhaitez acquérir, vous devez savoir que 80% et plus des vendeurs vendent leur immeuble via un courtier immobilier au Québec.

Si vous voulez simplifier vos démarches de recherche et trouver le maximum d’immeubles à vendre, il est donc à votre avantage de demander à un courtier de vous accompagner.

Les services des courtiers sont gratuits pour les acheteurs, et vous permettront de sauver du temps. Profitez-en !

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Comment Calculer le Paiement Hypothécaire d’un Immeuble à Revenus ?

avril 18, 2022 by Gabryel Laflèche

Comment Calculer le Paiement Hypothécaire d'un Immeuble à Revenus ?

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Acheter un immeuble à revenus est une stratégie financière intelligente pour accroître son patrimoine et faire travailler son capital.

Mais comment est-ce que ça fonctionne exactement lorsque vient le temps de payer les factures et l’hypothèque de l’immeuble ?

Comment les banques calculent-elles le paiement hypothécaire associé à un immeuble à revenus au Québec ?

En ce qui concerne la mise de fonds d’un immeuble à revenus, celle-ci va varier selon s’il s’agit d’un Duplex, Triplex, Quadruplex ou d’un cinq logements et plus.

Dans cet article, nous présentons la mécanique hypothécaire derrière le financement d’un immeuble à revenus. Pour toute question ou pour obtenir de l’aide avec votre financement hypothécaire, remplissez notre formulaire gratuit pour parler avec un courtier hypothécaire partenaire.

Calcul du montant de l’hypothèque à financer sur un immeuble à revenus

Tout d’abord, il faut comprendre que lors de l’achat d’un immeuble à revenus, la grande majorité des investisseurs n’ont pas les liquidités pour acheter la propriété en comptant. Ils doivent emprunter de l’argent auprès d’une banque afin de financer l’immeuble.

Ce prêt prendre la forme d’une hypothèque. Comment les banques calculent-elles le montant d’hypothèque que vous aurez à financer pour votre immeuble ? Voici un résumé du calcul avec un exemple :

Prix de vente (ex : 8 logements à 1 000 000$)

Il s’agit du prix que l’acheteur pait pour acquérir l’immeuble.

- Mise de fonds (150 000$)

Il s’agit de l’argent que l’acheteur détient et investit de sa poche dans l’immeuble.

- Prime SCHL, si moins de 20% de MF (23 800$)

Il s’agit d’une prime d’assurance que les investisseurs doivent payer s’ils mettent moins de 20% de mise de fonds.

= Hypothèque initiale (873 800$)

Il s’agit du montant total d’hypothèque initiale que l’investisseur devra financer pour son immeuble.

Comme vous pouvez le constater, cette mécanique hypothécaire est sommes toute assez simple. Il s’agit essentiellement de déduire du prix de vente le montant de la mise de fonds, et d’ajouter au besoin la prime SCHL si cela s’applique.

Quels sont les facteurs qui influencent le montant de paiement hypothécaire ?

Une fois que le montant d’hypothèque est calculé, la banque va procéder au calcul du montant de paiement mensuel à prévoir.

Avant de vous présenter le calcul, il faut connaître les 3 grands facteurs qui entrent en ligne de compte dans ce celui-ci.

Ce sont les 3 variables qui modifient le plus le montant que vous aurez à accorder à votre hypothèque chaque année. Notez que la fréquence de versements joue également un rôle, mais celui-ci dicte majoritairement si vous préférez payer votre hypothèque chaque semaine, aux 2 semaines ou chaque mois.

Hypothèque initiale

Le montant d’hypothèque initiale est certainement le facteur #1, car c’est à partir de celui-ci que le montant de paiement se base. Plus l’hypothèque est élevée, plus le paiement mensuel sera influencé à la hausse.

Période d’amortissement

Lorsque vous financez une hypothèque, vous devez choisir un nombre d’années sur lesquelles vous désirez rembourser votre emprunt. Cette durée peut être de 10, 15, 20, 25 ou même parfois 30 ans.

Taux d’intérêt

Finalement, la banque accepte de vous prêter de l’argent à condition de réaliser un certain rendement. Le taux d’intérêt que la banque vous charge fait donc varier le paiement mensuel de votre hypothèque.

Calcul du paiement hypothécaire d’un immeuble à revenus

Passons maintenant au calcul du paiement mensuel hypothécaire d’un immeuble à revenus. Il faut comprendre qu’il s’agit d’un calcul financier complexe. La formule utilisée par les banques se base sur le montant du prêt à financer, la durée en années pour le remboursement, et le taux d’intérêt applicable.

Pour vous montrer un exemple concret, nous avons utilisé notre calculateur maison et poursuivi l’exemple de l’immeuble à revenus de 1 million de dollars avec une mise de fonds de 150 000$. Le montant du prêt à financer était de 873 800$ avec la prime SCHL.

Dans le tableau qui suit, vous pouvez voir les facteurs du calcul, le paiement mensuel associé et le début (15 premiers mois) du tableau d’amortissement du prêt hypothécaire.

Calculatrice de Paiement et Amortissement Hypothécaire
Calculatrice de Paiement et Amortissement Hypothécaire

Montant du prêt				873 800,00 $
Taux d’intérêt annuel				3,99%
Durée (ans)				25

Paiement mensuel				4 607,41 $

Tableau d’amortissement

Mensuel	Solde	Capital	Taux d’intérêt	Paiement	Intérêts cumulés
	873800,00
1	872 097,97	1 702,03	2 905,39	4 607,41	2 905,39
2	870 390,28	1 707,69	2 899,73	4 607,41	5 805,11
3	868 676,91	1 713,37	2 894,05	4 607,41	8 699,16
4	866 957,85	1 719,06	2 888,35	4 607,41	11 587,51
5	865 233,07	1 724,78	2 882,63	4 607,41	14 470,14
6	863 502,55	1 730,51	2 876,90	4 607,41	17 347,04
7	861 766,29	1 736,27	2 871,15	4 607,41	20 218,19
8	860 024,24	1 742,04	2 865,37	4 607,41	23 083,56
9	858 276,41	1 747,83	2 859,58	4 607,41	25 943,14
10	856 522,76	1 753,65	2 853,77	4 607,41	28 796,91
11	854 763,29	1 759,48	2 847,94	4 607,41	31 644,85
12	852 997,96	1 765,33	2 842,09	4 607,41	34 486,94
13	851 226,76	1 771,20	2 836,22	4 607,41	37 323,16
14	849 449,68	1 777,09	2 830,33	4 607,41	40 153,49
15	847 666,68	1 782,99	2 824,42	4 607,41	42 977,91

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Vous y trouverez une foule d’informations complémentaires sur le sujet qui pourrait vous intéresser.

Quels sont les autres frais mensuels reliés à un immeuble à revenus?

Évidemment, le paiement hypothécaire de votre immeuble à revenus n’est qu’un seul frais mensuel parmi plusieurs autres. Il s’agit du plus important, mais il faut connaître tous les autres qui viennent faire rapidement gonfler la facture.

Parmi les frais que vous pouvez avoir à encourir chaque mois en plus de votre hypothèque, il y a :

Taxes municipales
Chauffage/électricité
Assurance habitation
Entretien et réparations
Vacances et mauvaises créances
Frais de gestion
Et plus encore !

Avant d’acheter, conduisez toujours une analyse de rentabilité pour vérifier si l’immeuble est rentable une fois l’hypothèque et toutes les dépenses mensuelles payées. Un courtier immobilier spécialisé en multilogements peut vous aider à trouver les meilleurs immeubles à vendre selon votre budget et vos critères.

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Rénover un Immeuble à Logements – Les lois et règles à respecter

avril 14, 2022 by Gabryel Laflèche

Rénover un Immeuble à Logements - Les lois et règles à respecter

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Détenir un immeuble à revenus locatif entraine son lot de responsabilités, de contraintes et de règles à suivre.

On ne peut pas faire ce que l’on veut avec immeuble à logements. Le gouvernement a établi des lois et règles très claires à suivre.

Une question qui revient souvent concerne la rénovation d’immeubles à logements au Québec.

Est-ce qu’un propriétaire a le droit de rénover lui-même ses logements, et si oui, dans quelle mesure ?

Dans cet article, nous faisons le tour de la question afin de vous dire comment fonctionne le cadre légal en rénovations pour les immeubles à logements au Québec.

Quel est le cadre légal entourant la rénovation d’immeubles à logements au Québec ?

Avez-vous le droit de rénover par vous-même le Triplex où vous habitez présentement ? Avez-vous besoin d’une équipe de professionnels détenant une licence de la RBQ pour un immeuble à logements où vous n’habitez pas ? Ce sont d’excellentes questions.

Avant d’y répondre, il faut comprendre quel est le cadre légal entourant la rénovation d’immeuble à logements au Québec.

Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction.

Au Québec, c’est cette loi qui encadre tous les travaux de rénovations et de constructions faits dans un immeuble à revenus. Cette loi, connue sous le nom de la Loi « R-20 », présente les règles à suivre pour les propriétaires en matière de rénovations quand ils sont propriétaires occupants ou non.

Quels sont les travaux qui doivent être réalisés par un professionnel?

Commençons par parler des travaux où vous avez besoin d’un travailleur détenant ses cartes de la Commission de la construction du Québec (CCQ), et où vous n’habitez pas l’immeuble.

Dans ce cas, tous les travaux de rénovations, de réparations et d’améliorations doivent être réalisés par des professionnels détenant leurs permis et cartes de la RBQ ou de la CCQ.

Parmi les travaux que cela implique, on retrouve :

Travaux de construction
Travaux de fondation
Érection de bâtiments
Entretien
Rénovation
Réparation
Démolition

Il y a certaines exceptions à la règle, que nous décrivons plus bas. Notez que si vous avez des doutes, vous devriez toujours vous informer auprès de la Régie du logement ou encore de la Régie du bâtiment. Ils auront les réponses à vos questions.

Quels sont les travaux qui peuvent être réalisés par le propriétaire ?

Si vous n’habitez pas l’immeuble à logements que vous détenez, il y a tout de même certaines rénovations que vous pouvez réaliser par vous-même ou via des travailleurs ne détenant PAS de cartes CCQ.

On parle ici des travaux suivants :

Ce sont les exceptions à la loi R-20 mentionnée plus haut. À part celles-ci, vous devez absolument engager des professionnels lorsque vient le temps de faire des travaux d’ordre électrique, de plomberie, de divisions intérieures, de structure, de fondations, de toiture, etc.

Quand est-il des propriétaires occupants au Québec ?

Est-ce les mêmes règles concernant les propriétaires occupants ? La réponse est non. La loi traite différemment les questions de rénovations lorsque le propriétaire habite son logement.

Exception pour les propriétaires occupants

En effet, un propriétaire qui habite l’un des logements de l’immeuble, comme dans un Triplex par exemple, peut y réaliser des travaux d’entretien, de rénovation, de modification ou de réparation par lui-même, comme s’il serait propriétaire d’une maison unifamiliale.

Cela concerne le logement où habite le propriétaire. Pour tous les autres logements, le propriétaire devra faire appel à un entrepreneur qualifié détenant ses licences de construction.

Peut-on déduire les coûts des rénovations de vos revenus d’immeuble ?

Lorsqu’on détient un immeuble locatif, il est obligatoire de déclarer les revenus générés dans sa déclaration de revenus personnelle ou d’entreprise. Tous les revenus sont assujettis à l’impôt.

Cela étant dit, est-ce que les coûts des travaux de rénovation que vous effectuez sont déductibles de vos revenus ?

La réponse est oui. En effet, en tant que propriétaire, il est tout à fait autorisé et possible de déduire les coûts des travaux de vos revenus.

Cela inclut notamment les frais de main-d’œuvre et les coûts des matériaux engendrés pour les rénovations.

Si vous effectuez vous-même les travaux, votre temps ne peut pas être calculé et entré dans le calcul de déduction.

Sachez qu’une foule d’autres dépenses peuvent être déduites de vos revenus annuels, comme les taxes municipales, les assurances, les frais d’entretien, l’intérêt sur votre prêt hypothécaire, et plus encore.

Pouvez-vous obtenir un remboursement de taxes (TPS et TVQ) lors d’une rénovation de logements ?

En général, la réponse est NON. Pour des travaux de rénovation mineurs, vous ne pouvez PAS réclamer de remboursement partiel des taxes auprès du gouvernement.

Cependant, si vous pouvez avoir droit à un remboursement partiel de taxes dans 2 situations, soit les suivantes :

Rénovation majeure

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble où vous avez effectué des rénovations MAJEURES, vous pourriez avoir droit à un remboursement partiel de taxes. Plusieurs conditions s’appliquent.

Construction neuve

Si vous construisez un immeuble à logements NEUF, vous pouvez avoir droit à un remboursement de taxes (TPS et TVQ). Plusieurs conditions s’appliquent, et un montant maximum existe.

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Quelle est la mise de Fonds Minimale pour Acheter un Immeuble à Revenus ?

avril 12, 2022 by Gabryel Laflèche

Quelle est la mise de Fonds Minimale pour Acheter un Immeuble à Revenus ?

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Pour investir en immobilier, constituer une mise de fonds et acheter un immeuble à revenus, il faut nécessairement des liquidités.

En effet, les banques exigent que les investisseurs fournissent un certain pourcentage de mise de fonds pour leur immeuble.

Mais quelle est donc la mise de fonds minimale au Québec ? En fait, elle varie selon le nombre de logements, selon le fait que vous souhaitez être propriétaire occupant ou non, et selon le fait que vous passiez par la SCHL ou non.

Dans cet article, nous vous présentons clairement les mises de fonds minimums à prévoir pour un Duplex, un Triplex ou Quadruplex et même pour les immeubles de 5 logements et plus.

Vous saurez finalement combien vous devez mettre de côté pour l’achat de votre prochain immeuble à revenus.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds pour l'achat d'un immeuble à revenus ?

La mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenus représente la somme d’argent que l’investisseur doit débourser initialement pour financer l’achat de la propriété.

C'est une partie du prix total de l'immeuble que vous payez directement, en utilisant un prêt hypothécaire pour la balance.
Elle est importante, car elle détermine non seulement votre capacité à obtenir un prêt, mais aussi les conditions de ce prêt.
En général, les prêteurs exigent un dépôt plus élevé pour les immeubles à revenus par rapport aux résidences unifamiliales, dont le minimum est de 20%, voire plus, du prix d'achat.

Cela signifie que pour un immeuble à 300 000 $, vous pourriez avoir besoin de 60 000 $ en mise de fonds.

Cette somme peut varier en fonction de votre profil financier, du type de prêt et des politiques du prêteur, mais elle représente un investissement initial essentiel pour accéder au marché de l’immobilier locatif.

Comment calculer la mise de fonds minimale pour l'achat d'un immeuble à revenus ?

Calculée en pourcentage, la mise de fonds minimale pour l’achat d’un immeuble à revenus dépend principalement du prix d’achat.

Par exemple :

Si l'immeuble coûte 400 000 $ et que le prêteur demande 25% de dépôt, vous devrez prévoir 100 000 $.
Si l’immeuble coûte 500 000 $ et que le prêteur demande 30% de dépôt, vous devrez prévoir 150 000 $.
Si l’immeuble coûte 850 000 $ et que le prêteur demande 20% de dépôt, vous devrez prévoir 170 000 $.

Certains facteurs tels que votre profil financier, le type d’immeuble et les politiques spécifiques du prêteur influencent directement ce pourcentage.

Avant de vous engager, assurez-vous de vérifier les exigences exactes du prêteur et de prévoir une mise de fonds réaliste pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire favorable.

Quels facteurs influencent le montant de la mise de fonds requise ?

Le montant de la mise de fonds requise pour l’achat d’un immeuble à revenus varie en fonction de plusieurs facteurs.

Quels sont les principaux facteurs à considérer ?

Pour naviguer efficacement dans ces exigences, il est judicieux de comparer les offres de différents prêteurs et de prévoir une mise de fonds réaliste pour sécuriser votre investissement immobilier.

Mise de fonds minimum pour un Duplex au Québec

Commençons par les Duplex. Ce type d’immeuble à revenus est certainement le plus populaire et le plus accessible.

Beaucoup de jeunes investisseurs et acheteurs ont un grand intérêt pour les Duplex. Ce peut être un bon point de départ pour se loger tout en obtenant un revenu supplémentaire.

Mais quelle est la mise de fonds minimale pour un Duplex au Québec ?

Propriétaire occupant – 5%

Si vous comptez être propriétaire occupant, soit habiter l’un des 2 logements, vous pouvez financer votre immeuble avec aussi peu que 5% en passant par la SCHL. Notez bien que si votre immeuble vaut plus de 500 000$, vous devrez mettre 5% sur le premier 500 000$, puis 10% sur l’excédent. Par exemple, vous voulez acheter un Duplex de 600 000$. Votre mise de fonds minimale serait de 5% de 500 000$ + 10% de 100 000$, soit 35 000$ au total.

100% locatif – 20%

Si vous comptez acheter un Duplex dans l’unique but de le louer pour en tirer des revenus locatifs, la mise de fonds minimale est alors de 20%, soit le ratio prêt-valeur conventionnel. Vous évitez de ce fait la SCHL, mais cela implique que vous devez mettre plus de capitaux. Pour un Duplex de 600 000$, cela représente une mise de fonds de 120 000$.

Mise de fonds minimum pour un Triplex/Quadruplex au Québec

Quand est-il maintenant des immeubles à revenus de 3 et 4 logements ? Les Triplex et Quadruplex sont certainement très recherchés au Québec, et offrent souvent une meilleure rentabilité que les Duplex.

Quel pourcentage de mise de fonds faut-il prévoir au minimum pour acheter un tel immeuble à revenus ? C’est plus élevé que pour les Duplex, soit 10% comme propriétaire occupant, et 20% en locatif.

Propriétaire occupant – 10%

Si vous comptez habiter l’un des logements du Triplex ou du Quadruplex, vous pouvez l’acheter avec une mise de fonds de seulement 10%. Vous devrez financer votre prêt via la SCHL. Pour un immeuble de 750 000$, on parle par exemple d’une mise de fonds de 75 000$.

100% locatif – 20%

Si vous achetez votre Triplex ou Quadruplex dans le but de le louer à 100%, la banque va alors considérer que votre opération vise à tirer un revenu, et la mise de fonds minimale sera de 20%. Vous éviterez la prime SCHL. Pour un immeuble de 750 000$, on parle d’une mise de fonds de 150 000$.

Mise de fonds minimum pour un 5 logements et + au Québec

Passons maintenant aux immeubles de 5 logements et plus. Au Québec, le marché du multilogements est très intéressant, mais accessible seulement aux investisseurs ayant de bonnes liquidités. En effet, quand on commence à parler d’immeubles de 5 logements et plus, on dépasse rapidement les prix de vente de 1 million et plus.

Quel pourcentage de mise de fonds doit-on prévoir pour ces immeubles ?

Contrairement aux Duplex, Triplex et Quadruplex, on ne parlera plus de mise de fonds minimale, mais plutôt de ratio prêt-valeur.

Qu’est-ce qu’un ratio prêt-valeur en immobilier ? Il s’agit du pourcentage d’hypothèque accordée par la banque par rapport au prix de l’immeuble. Par exemple, si vous achetez un immeuble multilogements à 1 000 000$ que la banque vous accorde un prêt de 800 000$, vous avez un ratio prêt valeur de 80%.

Quel est donc le ratio prêt-valeur minimale pour les 5 logements et plus au Québec ? Voici la réponse :

Ratio prêt-valeur d’un prêt conventionnel – 70-80%

Si vous optez pour un prêt conventionnel, le ratio prêt-valeur minimal que vous devez prévoir est de 70-80%, ce qui équivaut à une mise de fonds de 20-30%. Par exemple, un immeuble de 5 logements à 800 000$ avec un ratio prêt-valeur de 80% donnerait un financement de 640 000$. Vous devriez ainsi avoir 160 000$ en mise de fonds.

Ratio prêt-valeur d’un prêt assuré SCHL – 85%

Dans le multilogements, on peut encore passer par la SCHL, mais c’est légèrement plus compliqué, et les délais de traitement sont longs. Avec ce type de prêt, vous pouvez obtenir un ratio prêt-valeur de 85%. Pour l’immeuble à 800 000$, cela représente 680 000$ de financement, donc 120 000$ de mise de fonds à prévoir.

Il est également important de comprendre que le ratio prêt-valeur s’établit en fonction de la plus petite valeur parmi :

Comme vous pouvez donc le voir, quand on passe à du 5 logements et plus, le calcul de la mise de fonds minimale devient plus complexe.

Des questions concernant le calcul du ratio prêt-valeur ? Nos courtiers partenaires peuvent vous aider à mieux comprendre et à bien planifier les liquidités nécessaires à votre projet.

Quelles sont les options disponibles pour obtenir une mise de fonds pour un immeuble locatif ?

Pour obtenir une mise de fonds pour un immeuble locatif, il existe plusieurs options à considérer.

Utilisation de vos propres économies
Utilisation des économies de vos proches
Prêts personnels
Lignes de crédit personnelles
Explorer les programmes gouvernementaux
Partenariats d'investissement avec d'autres personnes
Équité du refinancement hypothécaire

Au final, chaque option a ses avantages et ses inconvénients, donc il est crucial de bien évaluer vos choix en fonction de vos objectifs financiers et de votre profil d’investisseur.

Prêt conventionnel et SCHL – Un minimum de 20% est nécessaire pour éviter la SCHL

Que faut-il donc retenir concernant les mises de fonds minimales en immobilier locatif au Québec ?

Tout d’abord, il faut comprendre que le type d’immeuble (nombre de logements) influence les règles en matière de mise de fonds.

Par la suite, il faut comprendre que dès que vous investissez en immobilier, la mise de fonds conventionnelle est de 20%. Si vous voulez mettre moins de mise de fonds, vous devez aller avec la SCHL.

Financement avec SCHL – 5% à 15%

Si vous souhaitez minimiser votre mise de fonds à 5-15%, vous devez absolument passer par un prêt assuré via la SCHL.

Financement sans SCHL – 20% et plus

Pour n’importe quel type d’immeuble à revenus, la mise de fonds nécessaire pour éviter la SCHL est de 20% du prix de vente.

Financement via l’équité d’un autre immeuble, c’est possible !

Vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble à revenus ou d’un autre type de propriété et vous avez de l’équité disponible ? Il est possible d’utiliser l’équité sur un autre immeuble comme mise de fonds pour l’achat d’un nouvel immeuble à revenus au Québec.

En effet, deux stratégies existent en la matière, soit le financement collatéral, ou bien encore le refinancement traditionnel.

Collatéral

Avec le financement collatéral, vous accordez à la banque une garantie collatéral sur votre immeuble existant, comme quoi si vous êtes en défaut de paiement sur votre nouvel immeuble, elle peut saisir celui existant. Pourquoi la banque accepterait-elle ? Parce que vous détenez beaucoup d’équité sur cette propriété. Par exemple, votre hypothèque est de 240 000$ sur un immeuble de 500 000$. Si vous avez besoin de 100 000$ de mise de fonds pour votre nouvel immeuble, la banque sait que votre immeuble est suffisamment capitalisé pour être revendu à profit en cas de défaut de paiement. Ce ne sont pas tous les prêteurs qui utilisent cette stratégie.

Refinancement

Le refinancement est un concept hypothécaire largement utilisé au Québec. Il consiste à ce que vous refinanciez un immeuble que vous possédez jusqu’à 80% de sa valeur afin de retirer de l’équité que vous avez dans celui-ci. Prenons un exemple : vous avez un immeuble de 500 000$ avec une hypothèque de 240 000$. La banque accepte de le refinancer jusqu’à 80%, soit 400 000$. En refinançant, vous réhypothéquez votre immeuble, mais vous retirez 160 000$, soit la différence en votre hypothèque restante et 80% de la valeur de l’immeuble.

Quelles sont les conséquences de choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible ?

Choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible pour l’achat d’un immeuble à revenus a diverses implications financières et stratégiques.

D’un côté, opter pour un dépôt plus élevé, par exemple 30% au lieu de 20%, réduit le montant emprunté, diminuant ainsi les paiements mensuels hypothécaires.
D'un autre côté, un dépôt plus faible, comme 20% ou moins, peut vous permettre d'acquérir des biens plus rapidement et de conserver plus de liquidités pour d'autres investissements ou besoins personnels.

Voici un tableau avec des mots-clés simples pour résumer les conséquences de choisir un dépôt plus élevé ou plus faible :

Conséquences	Mise de fonds plus élevée	Mise de fonds plus faible
Paiements mensuels	Plus faible	Plus élevés
Intérêts hypothécaires	Moins d’intérêts	Plus d’intérêts
Rentabilité nette	Plus élevée	Moins élevée
Liquidités disponibles	Moins de liquidités	Plus de liquidités
Conditions de prêt	Plus favorables	Moins favorables
Risque financier	Moins de risque	Plus de risque
Accès au financement	Plus facile	Plus difficile
Flexibilité financière	Plus stable	Mois stable

Ce tableau offre une vue d’ensemble claire et concise des principales conséquences de choisir une mise de fonds plus élevée ou plus faible pour l’achat d’un immeuble à revenus.

Comment la mise de fonds affecte-t-elle la rentabilité et le financement global de l'immeuble à revenus ?

En optant pour une mise de fonds plus élevée, vous réduisez le montant emprunté et donc les intérêts à rembourser, ce qui améliore la rentabilité nette. Cela vous ouvre la porte à des taux d’intérêt plus avantageux et des conditions de prêt plus souples, ce qui réduit les charges financières globales et renforce la stabilité financière de l’investissement.

À l’inverse, une mise de fonds plus faible signifie des paiements hypothécaires plus élevés et entraîne des coûts d’assurance hypothécaire supplémentaires. Cela diminue la rentabilité à court terme, mais libère plus de liquidités pour d’autres investissements ou pour faire face aux imprévus.

En choisissant votre mise de fonds, évaluez attentivement votre situation financière, vos objectifs d’investissement et votre tolérance au risque.

Trouver le bon équilibre vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre immeuble tout en assurant une gestion financière solide à long terme.

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Quels sont les Frais reliés à l’Achat d’un Immeuble à Revenus ?

avril 11, 2022 by Gabryel Laflèche

Quels sont les Frais reliés à l'Achat d'un Immeuble à Revenus ?

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Investir en immobilier est certainement l’une des meilleures stratégies pour accroître sa valeur nette, son patrimoine et son fonds en vue de la retraite au Québec.

Cela étant dit, l’investissement immobilier vient avec de nombreux frais reliés à l’achat d’un immeuble à revenus.

Contrairement à La Bourse, il faut être conscient que la vente ou l’achat d’un actif entraine des frais inévitables et coûteux.

Dans cet article, nous nous concentrerons sur les principaux différents frais reliés à l’achat. Comme vous le verrez, il y a plusieurs dépenses à prévoir que beaucoup d’investisseurs débutants oublient lors de leur première acquisition.

À tout moment, vous pouvez utiliser le formulaire sur cette page si vous souhaitez obtenir l’aide GRATUITE d’un courtier immobilier pour magasiner les immeubles à revenus à vendre.

#1 : La Mise de fonds

Pour investir en immobilier, il faut absolument avoir des liquidités, car la banque accepte seulement de financer une partie de votre immeuble.

Vous pouvez choisir de passer par un financement assuré par la SCHL, et donc de mettre entre 5 et 10% de mise de fonds seulement si vous êtes propriétaire occupant. Vous pouvez également passer par un prêt conventionnel avec une mise de fonds de 20%.

Mise de fonds minimale : 5-10%

Au Québec, la mise de fonds minimale pour un Duplex est de 5% en tant que propriétaire occupant, et 10% pour d’autres immeubles à revenus en tant que propriétaire occupant. Si vous n’êtes pas propriétaire occupant, vous ne pouvez pas mettre moins de 20% avec un immeuble à revenus.

Mise de fonds traditionnelle : 20%

La mise de fonds conventionnelle au Québec est de 20% du prix de vente de l’immeuble. Avec cette mise de fonds, vous n’avez pas à passer par la SCHL et le financement est beaucoup plus simple.

#2 : L’Inspection préachat

Une dépense que vous devriez considérer comme obligatoire quand vous achetez un immeuble à revenus est l’inspection préachat.

Il s’agit d’une inspection visuelle de la propriété que vous souhaitez acheter, pour vérifier qu’il n’y a pas de surprise, et pour en vérifier l’état.

L’inspection préachat réalisée par un inspecteur en bâtiment coûte entre 700$ et 1 500$ pour un petit immeuble à revenus, et beaucoup plus pour des immeubles avec plus de logements.

Lorsque l’inspecteur fait le tour, il doit vérifier :

La toiture
Le revêtement extérieur
Les fondations
La ventilation
Les planchers
La structure
La plomberie et l’électricité
Et beaucoup plus encore !

Obtenez une soumission d’inspection préachat rapidement pour votre immeuble à revenus.

#3 : L’Évaluation de l’immeuble

Une autre dépense à prévoir lorsque vous achetez un immeuble à revenus est le frais d’évaluation de l’immeuble. La banque va normalement exiger elle-même une évaluation, mais de votre côté, vous devriez également en tant qu’investisseur payer pour connaître la valeur marchande de l’immeuble que vous souhaitez acquérir.

Une évaluation immobilière réalisée par un évaluateur agréé coûte entre 500 et 1 000$ pour un immeuble à revenus moyens.

Avec cette évaluation, vous saurez si le vendeur demande trop cher, et vous aurez un outil de négociation supplémentaire.

#4 : Le Notaire

Lorsque vous aurez conclu un accord et signé un contrat d’achat avec un vendeur, vous devrez passer chez le notaire pour officialiser la transaction. Évidemment, cela n’est pas gratuit.

Vous devez prévoir un montant pour le notaire, et un autre pour l’assurance titres au besoin.

Assurance titres

L’assurance titres sert comme protection complémentaire à l’achat lorsqu’un certificat de localisation n’est pas à jour ou que l’acheteur doute de la qualité des chaines de titre de propriété. Une telle assurance coûte entre 400$ et 800$ généralement.

Frais de notaire

Le frais de notaire pour officialiser la transaction est d’environ 1500$. Le notaire signe l’acte de vente, lit l’hypothèque à l’acheteur et s’assure de la transition de la propriété.

#5 : La Taxe de bienvenue

Toutes les municipalités du Québec chargent une taxe de mutation immobilière. Aussi connu sous le nom de taxe de bienvenue, ce frais prend la forme d’un calcul par palier selon le prix d’achat de l’immeuble à revenus.

Le taux de taxation pour le premier palier (entre 0 et 50 000$) est de 0,5%, le taux du deuxième palier (entre 50 000-250 000$) est de 1,0%, et le taux du troisième palier (plus de 250 000$), est de 1,5%.

Voici un exemple de calcul de taxe de bienvenue pour un immeuble à revenus de 450 000$ :

Il s’agit d’un frais à ne pas sous-estimer, et qui est inévitable pour tous les investisseurs immobiliers.

#6 : La Prime SCHL + la taxe

Si vous choisissez en tant qu’investisseur de mettre moins de 20% de mise de fonds, car vous souhaitez être propriétaire occupant ou pour toute autre raison, vous devrez prendre un prêt assuré par la SCHL.

Vous devrez alors payer ce qu’on appelle une prime d’assurance prêt de la SCHL, laquelle se calcule selon le prix de l’immeuble, et le niveau de mise de fonds que vous mettez (ratio prêt-valeur).

Pour calculer quel serait le montant de la prime SCHL selon votre immeuble, consultez le calculateur de la SCHL.

#7 : Toutes les autres dépenses possibles

Évidemment, lors d’une transaction immobilière, l’acheteur peut avoir une foule d’autres dépenses variables selon l’immeuble.

Voici une liste des autres dépenses possibles lors de l’achat d’un bien immobilier locatif :

Les rénovations
Les outils d’entretien
Le certificat de localisation
Rapports d’expertise en cas d’inspections approfondies
Les frais de déménagement
Analyse d’amiante, de qualité d’air et de qualité d’eau
Et plus encore !

Une fois que vous aurez pris possession de l’immeuble, vous devez savoir qu’il y a une foule de dépenses à prévoir en tant que propriétaire. Les dépenses engendrées en cours d’année pour l’immeuble sont généralement déductibles des revenus.

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