Investir en immobilier sans jamais acheter une propriété au Québec
L’immobilier fait partie intégrante de notre quotidien. On le côtoie chaque jour sans trop s’en rendre compte.
Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous habitez dans un immeuble qui fait partie du patrimoine immobilier québécois.
La brique et le mortier sont l’un des piliers de l’investissement moderne, et s’avèrent encore l’une des façons les plus rentables d’investir son capital.
Malgré tout, investir en immobilier demande beaucoup de capitaux, et vient avec d’importants frais d’acquisition et de vente. Cela limite donc l’accès à beaucoup d’investisseurs dans la moyenne.
Si on vous disait qu’il était cependant possible d’investir en immobilier et d’en tirer un rendement sans jamais acheter une seule propriété au Québec… Seriez-vous intéressé ?
L’immobilier est l’un des véhicules d’investissement les plus rentables !
À travers les âges, de nombreux types d’investissement sont apparus puis ont disparu. Cependant, l’un des piliers de la société qui a perduré, peu importe l’époque, est l’immobilier.
En effet, peu importe votre statut social, vous devez vous loger. Il s’agit d’un fait indéniable qui fait en sorte que la valeur des immeubles ne pourra jamais tomber à zéro.
L’immobilier est un véhicule d’investissement stable et rentable, quand on acquiert un bon immeuble au juste prix.
Obtenir un rendement annuel composé supérieur à 10%, c’est possible avec les bons immeubles.
Mais force est d’admettre qu’investir en immobilier, c’est quand même assez compliqué, et trop de gestion pour beaucoup de gens.
La méthode traditionnelle d’investir en immobilier au Québec
Traditionnellement, investir en immobilier consiste essentiellement à acheter un immeuble, à le louer, puis à la revendre afin de récolter les profits à long terme.
Ce processus en « 3 grandes étapes » implique que vous devez acheter physiquement un immeuble. Vous détenez le plein droit de propriété de celui-ci et vous le financez au moyen d’un prêt hypothécaire.
Voici un résumé de comment cela se déroule généralement :
Acheter un immeuble à revenus
Vous utilisez vos fonds personnels pour acheter un immeuble à revenus (ex : Duplex, Triplex, etc.). Vous devez avoir une mise de fonds minimale de 10%, ou même allant jusqu’à 20% du prix d’achat, sans compter les autres frais d’achat (notaire, inspection, taxe de bienvenue, etc.).
Louer les unités/logements
Vous louez les logements de votre immeuble à des locataires durant de nombreuses années. Ces revenus de location servent à payer les dépenses relatives à l’immeuble, à payer votre hypothèque, et idéalement à vous fournir un revenu supplémentaire.
Rentabiliser l’immeuble à long terme
À long terme, soit d’ici 10-15 ans et plus, vous allez revendre votre immeuble afin d’empocher les profits. Ceux-ci proviennent de la hausse de valeur de l’immeuble et de la capitalisation de votre hypothèque. Sur ces profits, vous devrez souvent payer de l’impôt, et des frais de vente.
Investir en immobilier sans jamais acheter 1 seul immeuble, c’est possible ?
Plusieurs professionnels de l’immobilier ont vite réalisé que l’immobilier était un domaine très rentable, mais souvent trop complexe pour la majorité des investisseurs.
Ils se sont alors posé la question : « est-ce possible de démocratiser cette industrie pour qu’elle soit accessible à plus d’investisseurs ? »
Certains investisseurs voudraient profiter des rendements intéressants que l’immobilier a à offrir, sans devoir :
- Investir une énorme mise de fonds
- Payer des frais d’achat importants
- S’occuper de la gestion de l’immeuble
- S’occuper des locataires et leurs problèmes
- Récolter les loyers chaque mois
- Faire des travaux sur l’immeuble
- Louer les logements quand ils sont vacants
- Et beaucoup plus encore !
C’est ainsi que les Fonds de placements immobiliers (FPI) sont apparus sur le marché, afin d’offrir un produit d’investissement spécialement adapté à cette clientèle cible.
Ces fonds vous permettent d’investir dans des portefeuilles immobiliers diversifiés avec le montant de votre choix, en évitant tous les désagréments mentionnés ci-dessus.
Les avantages des Fonds de Placements Immobiliers (FPI)
Investir en immobilier sans acheter physiquement de propriété est tout à fait possible grâce aux fonds de placements immobiliers.
Bien qu’il existe un placement minimal dans ces fonds, celui-ci est souvent accessible à la très vaste majorité des investisseurs.
On parle généralement d’un investissement minimal de 500$-1000$.
Qu’est-ce qu’un Fonds de Placement Immobilier ?
Un FPI est un fonds de placement où les actifs détenus dans le fonds sont des immeubles et des biens immobiliers. Certains FPI investissent dans l’immobilier multilogements, d’autres dans l’immobilier commercial, certains dans l’immobilier industriel, etc. Vous investissez dans ces sociétés via un fonds boursier, dans lequel vous achetez des parts.Le calcul fait appelle à ce qu’on appelle « la valeur temporelle de l’argent ». Il s’agit d’un concept CLÉ en finance et en immobilier. Les investisseurs cherchent à acheter un immeuble avec une VAN soit à 0$, ou dans le meilleur des cas, positive. Apprenez-en plus sur le calcul de la VAN pour développer vos compétences plus approfondies.
Quels sont les avantages des FPI au Québec ?
Les FPI sont très avantageux, car vous pouvez mettre le montant de votre choix, vous pouvez retirer votre argent de manière très flexible, vous n’avez aucune gestion à faire, et vous n’avez aucun frais d’achat ou de vente. Il s’agit vraiment d’une alternative flexible à l’investissement immobilier traditionnel. Évidemment, des frais de gestion sont chargés par ceux qui gèrent le fonds de placements.Il s’agit en quelque sorte du taux du seuil de rentabilité de l’immeuble. On peut ensuite l’utiliser de diverses manières et l’interpréter.
D’où provient le rendement d’un fonds d’investissement immobilier?
Quand vous investissez en immobilier ou dans un fonds immobilier, d’où provient le rendement des immeubles ?
En fait, il y a diverses sources de rendement en immobilier. Si on parle d’immeubles à revenus où des locaux ou des logements sont loués, voici les principales sources de rendement existantes :
Profit à l’achat
Lorsqu’un immeuble est acheté à un prix inférieur à sa valeur marchande, l’acheteur réalise ce qu’on appelle un profit à l’achat. Il pourrait immédiatement le revendre à un prix supérieur à son prix d’achat.
Capitalisation
Les revenus tirés de vos loyers servent à payer votre hypothèque, ce qui réduit le solde que vous devez à la banque. C’est ce qu’on appelle la capitalisation. Dans quelques années, les loyers de vos locataires auront servi à payer une grosse partie du capital de votre prêt hypothécaire.
Cashflow
Lorsque les revenus générés par un immeuble excèdent ses dépenses, on dit alors qu’il a un surplus de trésoreries positif. En anglais, on appelle cela le « cashflow ». Vous obtenez donc un revenu supplémentaire grâce à la location de votre immeuble.
Plus-value
Au fil du temps, la valeur des biens immobiliers tend à s’accroître, que ce soit en lien avec l’inflation en général ou la hausse des revenus de l’immeuble. À la revente, vous pouvez donc empocher un gain en capital très intéressant.
Rénovation/Refinancement
Finalement, une autre façon de rentabiliser un immeuble est d’acheter une propriété sous-exploitée dans le but de la rénover, la refinancer et l’optimiser. Cette stratégie est utilisée par les investisseurs actifs qui cherchent à réhabiliter des immeubles ayant été négligés.
L’investissement immobilier traditionnel VS Les fonds d’investissement immobilier (Comparaison)
Au final, quelles sont les différences concrètes entre investir en immobilier de façon plus traditionnelle versus investir dans un fonds de placement immobilier ?
On a fait le résumé de la comparaison pour vous. Normalement, la méthode traditionnelle promet des rendements supérieurs, mais vient avec beaucoup plus de gestion et de risques.
Les fonds de placements immobiliers (FPI) sont un compromis pour ceux qui veulent investir en immobilier à moindre risque, et avec plus de flexibilité. Voici un bon résumé des deux stratégies :
Immobilier traditionnel
- Gestion active
- Mise de fonds de 20%
- Propriétaire unique
- Risque plus élevé
- Plein contrôle sur l’immeuble
- Frais d’achat et de vente
- Potentiel de rentabilité très élevé
Fonds immobiliers
- Gestion passive
- Investissement flexible
- Fonds commun de placement
- Risque modéré
- Aucun frais d’achat et de vente
- Aucun contrôle sur l’immeuble
- Potentiel de revenu moins élevé
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